دعاوی ثبتی :سازمان ثبت اسناد و املاک به وزارت دادگستری وابسته است و رئیس آن ، معاون وزارت دادگستری است. این سازمان بخش های مختلفی دارد که هریک به تعدادی از امور رسیدگی می کنند. برای تعیین حقوق افراد و تسهیل دریافت مالیات و برقراری نظم در مالکیت اموال غیر منقول ضروری است که به مساله ثبت املاک توجه شود. علاوه بر این اهمیت ثبت اسناد در اعتبار و رسمیت این اسناد است.
پرونده های ثبتی بلعکس دیگر پرونده ها و دعاویی، از پیچیدگی و تخصص خاصی برخوردار است که هر قاضی و وکیل و کارشناسی نمی تواند به این امور رسیدگی نموده و پیگیری لازمه را انجام نماید.
وکیل دعاویی ثبتی، اشراف کاملی به قوانین و مقررات مرتبط به امور ثبتی و مجموعه بخشنامه های آن دارد که شایسته است در صورت لزوم و ایجاد پرونده ثبتی، وکیل متخصص به این حوزه را پیدا و امور را به وی محول نماییم.
سازمان ثبت اسناد و املاک:
سازمان ثبت اسناد و املاک مکانی است برای ثبت معاملات، ثبت شرکت ها و املاک و دارایی های شخصی افراد مقیم ایرانی می باشد. این مکان وابسته به قوه قضاییه است و جزء نهادهای دولتی حساب می شود.
هدف از ایجاد سازمان ثبت اسناد و املاک:
قانون گذار در سال 1310 با تصویب قانون ثبت اسناد در سازمان ثبت اسناد و املاک درصدد آن بود که از تنظیم اسناد عادی جلوگیری نماید اما نتیجه ثبت اسناد نشان از آن است که این قانون همچنان به هدف خود نرسیده است.
وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک:
- ثبت املاک
- اجرای مفاد اسناد رسمی.
- ثبت شرکت ها و علایم و اختراعات.
- ثبت مالکیت فکری و معنوی حقوق پدید آوردگان آثار هنری یا ادبی.
- ثبت حقوق بر مشتریان مانند سرقفلی حق تاجران و صنعتگران نسبت به نام.
- دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق که زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک فعالیت می کنند.
- همکاری با سازمان های دولتی و سایر وزارتخانه ها
خدماتی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می شود:
1- ثبت شرکتها و موسسات غیر تجاری
2- انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی
3- صدور سند مالکیت املاک جاری
4- ثبت و صدور اسناد مالکیت املاک ثبت شده
5- صدور سند مالکیت المثنی
6- تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد
7- روش تجمیع حدود املاکی که دارای سند مالکیت میباشند.
8- افراز املاک
9- تفکیک املاک
10- بازداشت املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع صلاحیتدار
11- بازداشت املاک جاری(ثبت نشده)
12- رفع بازداشت املاک بازداشت شده
13- صدور اسناد مالکیت اعیانی (موضوع ماده 104 مکرر آئین نامه قانون ثبت)
14- اجرای احکام افراز صادره از مراجع قضایی صالحه (موضوع قانون افراز مصوب سال 57)
15- اصلاح حد به کوچه
16- ابطال اسناد مالکیت قبلی وصدور سند مالکیت جدید
17- صدورسند مالکیت بنام وراث
زیر مجموعه های سازمان ثبت اسناد و املاک:
امور املاک:
ثبت دارایی های ملک و املاک در دفاتر املاک سازمان باید صورت گیرد از آنجا که دفتر املاک که امور املاکی را انجام می دهد به علت انجام وظایفی که در خصوص ثبت اسناد و املاک دارد به عنوان یکی از دفاتر قانونی این سازمان حساب می شود. در این دفتر بعد از ثبت ملک و گذارندن مراحل ثبت، یک سند مالکیت به فرد خواهان داده می شود که این سند از ارزش قانونی بالایی برخوردار می باشد.
امور اسناد:
ازجمله وظایف این امور می توان به پاسخ به سوالات در زمینه ثبت تمامی معاملات و عقود و قراردادها و همه موارد مربوط به مسائل مالی در دفتر اسناد رسمی اشاره نمود و اینکه وظیفه ی دیگری که می توان برای این مورد تعریف کرد این هست که به شکایات و اعتراضات اشخاص نسبت به عملیات نظارتی مربوط به پرونده های اجرایی و ثبتی باید نظارت داشته باشند.
اداره ثبت علائم تجاری:
از جمله وظایف این بخش می توان به ثبت شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری و پلمپ این دفاتر در صورت نیاز می باشد.
اداره ثبت اسناد رسمی:
این بخش از جمله وظایفی را که می تواند برای خود داشته باشد این هست که افرادی که دارای اسناد تجاری و رسمی مانند چک یا سفته هستند می توانند دعاوی خود را به این مکان ارجاع دهند حتی افراد می تواند در خصوص توقیف اموال برای مهریه و روند اجرای مزایده و فروش اموال به اداره ثبت اسناد رسمی مراجعه کنند چرا که عقد نامه جزء اسناد رسمی محسوب می گردد.
حقوق ثبت چیست؟
حقوق ثبت بیشتر، مقررات شکلی دارد و در زمره شاخه‌های حقوق عمومی قرار می‌گیرد ولی با این وجود، با حقوق مدنی بسیار در ارتباط است و مقررات آن ، آمره و مرتبط با نظم عمومی است.
منظور از حقوق ثبت اسناد چیست؟
سند رسمی در قانون ثبت این‌گونه تعریف‌شده است:
سند رسمی سندی است، که مطابق با قوانین در دفتر اسناد رسمی، ثبت‌شده باشد. پس تعریف قانون ثبت از سند رسمی اخص از تعریف آن، در قانون مدنی است.
امتیازات سند رسمی نسبت به سند عادی به این شرح است:
- قوه اثباتی سند رسمی
- الزام‌آور بودن سند رسمی( امکان اجرای آن بدون حکم دادگاه با صدور اجراییه از طریق اداره ثبت وجود دارد.)
- امکان ادعای جعل نسبت به سند رسمی می‌توان مطرح نمود، انکار و تردید نسبت به آن قابل‌طرح نیست.
- قوه الزام‌آور آن.
- تاریخ تنظیم سند رسمی علاوه به طرفین معامله نسبت به سایر اشخاص نیز، معتبر است.
- برای سند رسمی می‌توان درخواست تأمین خواسته بدون تودیع خسارت احتمالی نمود.
البته لازم به ذکر است که برخی از اسناد عادی به حکم قانون، لازم الاجرا میباشند، گرچه در زمره اسناد رسمی نیستند. از قبیل: چک، قراردادهای موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا و غیره، که از طریق اداره ثبت قابل اجرا میباشند.
بیشتر بخوانید:
انواع وصول وجه چک
سفته چیست؟
فسخ بدلیل تخلف از خیار شرط
قانون صدور چک جدید
مراحل عملی ثبت شرکت
منظور از ثبت املاک چیست؟
ثبت ملک ابتدایی ترین مرحله ثبتی است که بر روی ملک صورت می گیرد و پس از آن اقداماتی نظیر افراز، تفکیک، انتقال رسمی ملک، رفع اختلافات در خصوص صدور سند مالکیت معارض و سایر اقدامت ثبتی است که بر روی ملک صورت می گیرد.
ثبت املاک شامل املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، باغات و اراضی کشاورزی و زراعی می باشد که هر یک دارای قواعد و شرایط خاص خویش می باشد که با توجه به اهمیت فوق العاده هر یک از آن ها برای قانونگذار، اشتباه و اختلال در هریک از مراحل ثبت می تواند موجبات اختلافات حقوقی سنگینی شود.
در ایران براساس قوانین ثبت دو طریق برای ثبت املاک وضع شده است:
اول) ثبت عادی
دوم) ثبت عمومی
الف- ثبت عادی به موجب تقاضانامه انجام میشود.
ب ـ ثبت عمومی به موجب اظهارنامه به عمل می‌آید و اقداماتی از قبیل شماره‌گذاری و پلاک‌کوبی نیز بایستی صورت گیرد.
امور ثبتی چیست؟
امور ثبتی مسایلی هستند که به ثبت سند مربوط می شوند. اصولاً هر ملک یا دارایی برای این که از نگاه سازمان ثبت اسناد کشور دارای ارزش و اعتبار باشد، باید در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
تفاوت عمده املاک ثبت شده و املاک ثبت نشده:
تفاوت عمده املاک ثبت شده و املاکی که به ثبت نرسیده اند این است که در مورد دسته دوم مبنای مالکیت وضع ید و تصرف است که در صورت وجود ادعای معارض با ارائه سند مالکیت عادی استقرار می یابد در حالی که در املاک ثبت شده آنچه اهمیت دارد سابقه ثبتی آنها در دفترخانه ثبت املاک می باشد.
:
1- ابطال سند:
یک سند میتواند رسمی یا عادی باشد. سند رسمی در اداره ثبت اسناد تنظیم میشود. ممکن است در یک مورد شخصی بنا به دلایلی برای ابطال یک سند رسمی درخواست بدهد.
2-اعتراض به تحدید حدود:
در این دعوا شخص اعتراضی مطرح می کند مبنی بر اینکه در تحدید حدود، بخشی از ملک او جز ملک متقاضی ثبت درنظر گرفته شده و در نتیجه به حقوق او تجاوز شده است.
3- اعتراض به ثبت و عملیات ثبتی:
ممکن است شخصی نسبت به تقاضای ثبت شخص دیگری اعتراض داشته باشد و خود را محق بداند. در این صورت بر طبق قانون برای یک زمان محدود این امکان را دارد که به ثبت صورت گرفته اعتراض کند. علاوه بر این افراد ممکن است نسبت به عملیات مقدماتی ثبتی که در اداره ثبت انجام می شود اعتراض داشته باشند.
4- اعتراض به تصمیم واحد افراز ثبتی:
اگر واحد ثبتی درخواست تقسیم و افراز را رد کند می توان در دادگاه محل مال غیر منقول مشاع به این تصمیم واحد ثبتی اعتراض کرد.
دعاوی و امور ثبتی دیگری هم وجود دارد که وکیل امور ثبتی می تواند با پیگیری آن ها به احقاق حقوق موکل کمک کند. برای مثال ممکن است دعوا مرتبط با سند مالکیت معارض و یا مربوط به تخلفات ثبتی باشد. علاوه بر این، در برخی از دعاوی خواهان مدعی جعلی بودن سند است و یا معتقد است که سند خلاف قانون تنظیم شده است. در همه این موارد حضور یک وکیل با تجربه در امور ثبتی در موفقیت پرونده و تسریع روند آن موثر است.
دعاوی ثبتی ملکی چیست؟
دعاوی ثبتی به عنوان یکی از بخش‌های دعاوی حقوقی مورد توجه قرار می‌گیرند و با توجه به اهمیتی که دارند در یک بخش جداگانه به بررسی آن می‌پردازیم.
هر نوع دعوایی که مرتبط با ثبت اسناد و املاک مطرح شود، عنوان دعوی ثبتی دارد. (اسناد اعم از اسناد ملکی و ثبت احوال است). با این توصیف بخشی از دعوی ثبتی که موضوع آن املاک است را مورد توجه قرار می‌دهیم.
اغلب دعاوی ثبتی به ویژه در شهرهای بزرگ به دلیل نبود آگاهی از قوانین و مقررات به وجود می‌آیند که حضور وکیل تهران در دعاوی ثبتی و املاک میتواند از طرح این گونه دعاوی پیشگیری نماید.
انواع دعاوی ثبتی ملکی:
1-دعوای افراز ملک
2-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
3-دعوای ابطال سند رسمی به دلایل قانونی
4-دعوای ثبت سند در رابطه با ابطال اجراییه ثبتی برای ملک مورد نظر
5-دعوای اجرای ثبت
6-دعوای ابطال عملیات ثبتی کمیسیون‌های ثبتی
7-دعوای ابطال معامله معارض
8-دعوای توقیف عملیات اجرایی
موانع افراز ملك چیست؟
1) هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مشترک با حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضی نمایند.
2) تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
3)اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، جایز نیست .( نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد)
4)هر گاه عمل افراز وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست.
5)یکی دیگر از شرایط لازم برای امکان رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع این است که در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
6)شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند
7)تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.مثلاً طبق آیین نامهای تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار ممنوع شده است.
اعتراضات مربوط به دعاوی ثبتی املاک:
1-اعتراض به ثبت ملک یا درخواست ثبت ملک
2-اعتراض به ابطال یک سند رسمی ملکی و یا به ماهیت غیر قانونی این سند زیرا خارج از وظایف کارمندان اداره ثبت تنظیم گردیده شد است
3-هرگونه شکایت مبنی بر حقوق ارتفاقی ملک و یا مجهول بودن ضوابط اصلی تنظیم سند
اعتراضات مربوط به دعاوی ثبتی اسناد:
1-کلیه امور در حیطه شناسنامه از جمله موارد ثبت تولد، اصلاح و تغییر نام فرد، حذف نام همسر از شناسنامه در صورت جدایی، تغییرات مربوط به سن و رفع ممنوع الخروج بودن موکل حقیقی
2-امور مربوط به ثبت اختراع نیز در این بخش بررسی می شود: اعتراض به ثبت اختراع یا ثبت نماد و نشان تجاری، اصلاح سند در صورت وجود اشتباه در این حیطه و همچنین درخواست صدور انواع سند مالکیت و فروش و ثبت موارد مشاع یا اصلاحیه در این بخش قرار می گیرند.
3-اعتراض به کلیه امور اجراییه یا ابطالیه اجراییه ثبتی اسناد لازم الاجرا می تواند از جمله دعاوی ثبتی باشد.
شکایت از عملیات اجرای ثبتی و دادگاه ها:
شکایت از عملیات اجرای ثبتی و دادگاه ها در حقوق موضوعه ایران می باشد.
عملیات اجرائی، با صدور دستور اجراییه آغاز می شود. پس. هر گاه این دستور، خلاف مفاد سند یا خلاف مفاد قانون باشد، به موجب ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، مصوب ۱۳۲۲ قابل شکایت نزد دادگاه است.
مرجع صالح برای رسیدگی به امور ثبتی:
برای اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و سایر دعاوی ثبتی باید به محاکم عمومی دادگستری درخواست داد. علاوه بر این بر اساس ماده 25 قانون ثبت رسیدگی به برخی از پرونده های ثبتی در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است.
اختلافات و دعاوی ثبتی در دو مراجع با صلاحیت ذاتی جداگانه قابل رسیدگی است :
1-یک دسته اختلافات که رسیدگی به آن در صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری است که در ماده 16 و 20 قانون ثبت تصریح گردیده است.
2- دسته دیگر که در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت می باشد که در ماده 25 قانون ثبت اشاره گردیده است.
دعاوی ثبتی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری است به 3 دسته تقسیم بندی شده اند :
1- دعاوی مربوط به ثبت املاک : آن دسته از دعاوی هستند که در جریان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث گردیده اند و حل و فصل آن در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی است که تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسی می گیرد مثل معامله معارض، قانون نحوه صدور اسناد مالکیت، اسنادی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته اند و قانون تعیین تکلیف پرونده های ثبت که فاقد سابقه بوده و غیره.
2- دعاوی مربوط به ثبت و اسناد و ابطال و اصلاح سند : دعاوی که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می گردد مانند دعاوی مربوط به ابطال سند، دعوای اعتراض افرازی، دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض و غیره.
3- دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا : دعاوی هستند که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا ممکن است حادث گردد که ممکن است ناظر به دستور اجراء سند رسمی باشد یا عملیات اجرائی و اقدامات اجرائی مأموران ثبت که ممکن است شکایت از دستور اجراء سند رسمی به دلیل مجعول بودن سند با معرفی جاعل باشد یا شکایت از دستور اجراء سند رسمی با ادعای مجعول بدون سند بودن معرفی جاعل یا به دلیل ادعای مخالف بودن مدلول آن با قانون و امثالهم.
پیشنهاد می شود مطالب ذیل را بخوانید شاید برای شما مفید باشید:
مشاوره حقوقی رایگان ۲۴ ساعته تهران
مشاوره حقوقی واتساپ
مشاوره حقوقی فوری
دعاوی ثبتی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است :
1-هیأت نظارت : مطابق ماده 6 اصلاحی قانون ثبت برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه، هیأتی به نام هیأت نظارت تشکیل می شود و به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می کند که در حدود و صلاحیت هیأت نظارت قراردارد.
مطابق ماده 25 قانون مذکور اشتباهات غیر موثر که در جریان ثبت اتفاق می افتد در این مورد راسا دستور اصلاح و رفع اشتباه مینماید مانند اشتباه در تاریخ و یا نام کوچک و در مورد اشتباهات موثری که در جریان ثبت ملک پیش می آید این اشتباهات موثر به صورت کلی جریان ثبت را باطل و تجدید می نماید مثل اشتباه در نوع ملک ( دکان، باغ ) یا اشتباه در شماره اصلی ملک.
2-شورای عالی ثبت : یکی دیگر از مراجع اداری رسیدگی به مسائل و اشتباهات و اختلافات ثبتی شورای عالی ثبت است .مطابق ماده 25 مکرر اصلاحی قانون ثبت شورای عالی ثبت فقط مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیأت نظارت است که دارای دو شعبه املاک و اسناد است به صورت کلی رسیدگی هیأت نظارت واجد جنبه ترافعی نمی باشد و در رفع اشتباه و رفع اشکال و تشخیص صحت و سقم اقدامات خلاصه می شود.
نقش وکیل در دعاویی ثبتی:
نقش وکیل دادگستری در پرونده ها و دعاوی ثبتی حائز اهمیت است به همین منظور بهتر است از اول جریان پرونده امور مربوطه را به وکیل متخصص در این رشته بسپاریم.
در ادامه با نقش وکیل و حضور وی در دعاوی ثبتی بیشتر آشنا می شوید.
ویژگی وکیل ثبتی چیست؟
یک وکیل ثبتی با مهارت، تسلط کامل به سخنوری و مهارت نوشتاری عالی حائز اهمیت است. بخصوص اینکه این وکلا با اسناد ملکی بسیاری در ارتباط هستند و باید مهارت نوشتاری آنها تایید شده باشد. به دلیل سر و کار داشتن با اسناد قانونی حائز اهمیت، این وکلا بایستی در تنظیم دقیق انواع اسناد رسمی مهارت داشته باشند.
دفاع از سوی وکیل:
وظیفه اینکه قانون و اجتماع بعهده وکیل مدافع گذارده است جزء مشکل ترین وظایف است. وکیل دادگستری باید در انجام این وظیفه، و در ایفاء نقش دفاع از حقوق موکلش بار مشقات زیادی را بدوش بکشد و محرومیت های زیادی را متحمل گردد و با موانع و مشکلات عدیده ای دست بگریبان شود. با این همه مردم از نقش وکیل و وظیفه او ، به سبب پیچیدگی و دشواری آن ، بی اطلاع هستند.
به چه وکیلی، وکیل ثبتی اطلاق می شود؟
حوزه فعالیت وکیل ثبتی پس از دریافت پروانه وکالت، صرفا در انجام امور ثبتی خلاصه می شود. بدین منظور که چنین وکیلی حق رسیدگی به مشکلات مربوطه در ادارات
ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر ثبت اسناد رسمی را داشته و به شکل قانونی سعی در احقاق حق موکل را دارد.
حتما متوجه هستید که قانون ثبت از جمله قانون های با اهمیت و ساختار پیچیده کشور ایران و همه جای دنیا است و تنها با علم اندک نسبت به مسائل ثبتی نمی توانید ادعای قانونی بودن کنید. بنابراین لازم است که در دعاوی ثبتی به دنبال وکیل ثبتی آگاه و خبره باشید تا در حق شما اجحافی صورت نگیرد.
وظیفه وکیل ثبتی چیست؟
اصولاً یک وکیل ثبتی وظایف مختلف و متعددی دارد مثل آسان تر کردن معاملاتی که جنبه ی رسمی دارند تا آخرین مرحله از روند ثبت یک ملک بر آن نظارت دارند و تنظیم کردن اسناد رسمی.
نقش وکیل در دعاوی ثبتی چیست؟
دعاوی مربوط به ثبت معمولا تخصص خاص مربوط به خود را نیاز دارد. پرونده‌های مربوط به این گونه دعاوی، پیچیدگی و حساسیت‌های مختص به خود را دارد. لذا لازم است، وکیل متخصص در این زمینه با علم و تبحر کافی تمام جوانب را در نظر گرفته و بهترین و آسان‌‌ترین راهکار را در اختیار موکل خویش قراردهد.
اموری که یک وکیل ثبتی می تواند برای شما موکلین گرامی پیگیری نماید به شرح ذیل است:
1-درخواست ثبت ملک
2-تنظیم و پیگیری اظهارنامه های ثبتی
3-اخذ صورت مجلس تفکیکی
4-درخواست یا اعتراض به تحدید حدود
5-الزام به تنظیم سند رسمی الزام به تحویل ملک
6-دریافت خسارت تاخیر تحویل به موقع ملک
7-ابطال رای هیات ماده 147 قانون ثبت و سند رسمی صادره
8-وکیل برای حل اختلافات ثبتی
9-وکیل برای درخواست افراز بازداشت و یا مزایده اموال
10-وکیل برای حل اختلافات ثبتی
11-وکیل برای درخواست افراز
12-درخواست اصلاح سند
