پیش‌فروش مالک یکی از روش‌هایی است که در ایران برای فروش ملک به کار می‌رود. این روش به دلیل امکانات و شرایط پرداختی مناسب، محبوبیت زیادی در بین خریداران دارد. با این حال، پیش‌فروش مالک نیز با برخی مشکلات همراه است که می‌تواند برای خریداران و فروشندگان مشکلاتی را به وجود آورد.
یکی از مشکلات رایج در پیش‌فروش ، تأخیر در تحویل واحد است. بعضی از شرکت‌های پیش‌فروش، به دلیل مشکلات مالی یا فنی، نمی‌توانند در موعد مقرر واحدها را تحویل دهند و این باعث می‌شود که خریداران به مدت طولانی در انتظار تحویل واحد باشند.
عدم رعایت اصول قانونی نیز یکی دیگر از مشکلات پیش‌فروش مالک است. برخی از شرکت‌ها، با عدم رعایت قوانین و مقررات مربوط به پیش‌فروش، مشکلاتی را برای خریداران به وجود می‌آورند. به عنوان مثال، درصورتی که شرکت پیش‌فروش به دلیل مشکلات مالی، نتواند وام مورد نیاز خود را پرداخت کند، خریداران ممکن است با مشکلاتی مانند تأخیر در تحویل واحد و یا لغو قرارداد روبرو شوند.
چه مواردی باید در شرایط و مقررات قرارداد پیش‌فروش
در قرارداد پیش‌فروش مالک، باید به موارد زیر دقت کرد:
1- مجوز قانونی: اطمینان حاصل شود که شرکت پیش‌فروش، دارای مجوز قانونی برای انجام فعالیت‌های پیش‌فروش و پیش‌خرید ملک است.
2- شرایط پرداخت: شرایط و مقررات مربوط به پرداخت وجه به دقت بررسی شود. از جمله تعیین مبلغ پیش‌پرداخت و زمان پرداخت اقساط.
3- زمان تحویل واحد: تاریخ تحویل واحد به دقت مشخص شود و در صورتی که شرکت پیش‌فروش نتواند در موعد مقرر واحد را تحویل دهد، تأخیر مورد انتظار و هزینه‌های مربوط به آن چگونه تعیین شده است.
4- تضمینات: نوع و میزان تضمینات در قرارداد مشخص شود. این تضمینات می‌تواند به صورت وام، ضمانت بانکی و یا وثیقه باشد.
5- شرایط لغو قرارداد: شرایط مربوط به لغو قرارداد تعیین شود. این شرایط شامل تأخیر در تحویل واحد، تأخیر در پرداخت قسط و یا عدم رعایت شرایط قرارداد توسط فروشنده می‌شود.
6- نحوه انتقال ملک: نحوه انتقال ملک باید در قرارداد مشخص شود. انتقال ملک می‌تواند به صورت واگذاری حقوق و یا واگذاری مالکیت باشد.
به طور کلی، قبل از امضای قرارداد پیش‌فروش مالک، بهتر است که شرایط و مقررات مربوط به قرارداد به دقت مورد بررسی قرار گیرد و در صورت وجود هر گونه ابهام، از مشاوران مجرب استفاده شود.
معایب پیش فروش
پیش‌فروش ملک یکی از روش‌هایی است که در آن، شرکت‌های پیش‌فروش، ملک را پیش از ساخت و ساز به خریداران عرضه می‌کنند. این روش، با گذشت زمان، مشکلات و معایبی برای خریداران به وجود آورده است. در ادامه به برخی از این معایب اشاره خواهیم کرد.
اولین مشکل پیش‌فروش ، عدم تضمین تحویل ملک به موقع است. در بسیاری از موارد، ساخت و ساز ملک به دلیل مشکلاتی همچون نقص در تامین مالی، تاخیر می‌کند و خریداران ممکن است برای سال‌ها در انتظار تحویل ملک باشند.
معایب دیگر شامل عدم تضمین کیفیت ساخت، تغییر در طرح و نقشه‌ها، افزایش قیمت‌ها در طول زمان، و عدم توافق در مورد شرایط پرداخت می‌باشد. همچنین، در برخی موارد، شرکت‌های پیش‌فروش ممکن است از ابزارهایی همچون تضمین‌نامه بانکی برای جذب خریداران استفاده کنند، که می‌توانند برای خریداران خطراتی را به همراه داشته باشند.
در نهایت، برخی از شرکت‌های پیش‌فروش ممکن است بدون داشتن مجوزهای لازم، فعالیت خود را آغاز کنند و این موضوع می‌تواند خطراتی را برای خریداران به همراه داشته باشد.
بنابراین، پیش‌فروش ملک، همراه با خطراتی است که باید قبل از خرید، با دقت بررسی شود. برای جلوگیری از مشکلات پیش‌فروش ملک، بهتر است با مشاوران مستقل و متخصص و وکیل ملکی در این زمینه مشورت کنید و شرایط قرارداد را با دقت بررسی کنید.
نکاتی که باید قبل از پیش فروش رعایت شود
در قرارداد پیش‌فروش ، نکات مهمی وجود دارد که باید به آن‌ها دقت کرد. این نکات شامل موارد زیر می‌شود:
مجوز قانونی: در قرارداد باید اطمینان حاصل شود که شرکت پیش‌فروش، دارای مجوز قانونی برای انجام فعالیت‌های پیش‌فروش و پیش‌خرید ملک است. این باعث می‌شود که خریداران از کلاهبرداری‌ها جلوگیری کنند.
شرایط پرداخت: شرایط و مقررات مربوط به پرداخت وجه به دقت بررسی شود. به عنوان مثال، مبلغ پیش‌پرداخت و زمان پرداخت اقساط باید مشخص شوند.
زمان تحویل واحد: تاریخ تحویل واحد به دقت مشخص شود و در صورتی که شرکت پیش‌فروش نتواند در موعد مقرر واحد را تحویل دهد، تأخیر مورد انتظار و هزینه‌های مربوط به آن چگونه تعیین شده است.
تضمینات: نوع و میزان تضمینات در قرارداد مشخص شود. تضمینات می‌تواند به صورت وام، ضمانت بانکی و یا وثیقه باشد.
شرایط لغو قرارداد: شرایط مربوط به لغو قرارداد تعیین شود. این شرایط شامل تأخیر در تحویل واحد، تأخیر در پرداخت قسط و یا عدم رعایت شرایط قرارداد توسط فروشنده می‌شود.
نحوه انتقال ملک: نحوه انتقال ملک باید در قرارداد مشخص شود. انتقال ملک می‌تواند به صورت واگذاری حقوق و یا واگذاری مالکیت باشد.
برای جلوگیری از این که خریداران و فروشندگان در پیش‌فروش مالک با مشکلات روبرو شوند، بهتر است که شرایط و مقررات مربوط به قرارداد به دقت مورد بررسی قرار گیرد و در صورت وجود هر گونه ابهام، از مشاوران مجرب استفاده شود.
کلاهبرداری شرکت های فاقد اعتبار و مجوز
شرکت‌های پیش‌فروش بدون مجوز، یکی از بزرگترین خطرات برای خریداران ملک در ایران می‌باشند. این شرکت‌ها، به دنبال به دست آوردن سود سریع از طریق فروش ملک‌هایی هستند که هنوز ساخته نشده‌اند. در اینجا، به برخی از روش‌های کلاهبرداری شرکت‌های بدون مجوز در پیش‌فروش ملک پرداخته خواهد شد.
- اولین روش کلاهبرداری شرکت‌های بدون مجوز، ایجاد شرایط فریب‌دهنده برای خریداران است. این شرکت‌ها معمولاً با ارائه قیمت‌های بسیار پایین، خریداران را وادار به خرید می‌کنند و پس از دریافت پول، بدون ارائه هیچ گونه ضمانتی، از نظر خریداران ناپدید می‌شوند.
- دومین روش، استفاده از نام و لوگوی شرکت‌های معتبر است. این شرکت‌ها، با استفاده از نام و لوگوی شرکت‌های معتبر، به خریداران اعتماد بیشتری برای خرید ملک‌های پیش‌فروش نامبرده، القا می‌کنند، در حالیکه در واقع شرایط خرید و فروش اصلاً با شرایط شرکت اصلی مطابقت ندارد.
- سومین روش، ارائه تضمین‌نامه بانکی به خریداران است. در این روش، شرکت‌های بدون مجوز، با ارائه تضمین‌نامه بانکی به خریداران، اعتماد بیشتری را به دست می‌آورند، در حالیکه این تضمین‌نامه‌ها در بسیاری از موارد، اعتبار ندارند و خریداران در صورت عدم تحویل ملک، نمی‌توانند به این تضمین‌نامه‌ها رجوع کنند.
شناخت شرکت های غیر قانونی
برای جلوگیری از مشکلات پیش‌فروش ملک، ابتدا باید مطمئن شد که شرکت پیش‌فروش دارای مجوزهای لازم از سازمان نظام مهندسی ساختمان و سازمان تنظیم مقررات و ارتباطات رادیویی می‌باشد.
همچنین با مراجعه به دفاتر املاک و اسناد رسمی، می‌توانید از صحت مجوز شرکت پیش‌فروش اطمینان حاصل کنید.
همچنین، باید قبل از خرید، از شرایط پرداخت و زمان تحویل ملک، توافق کاملی با شرکت پیش‌فروش داشته باشید.
در طول فرآیند پیش‌فروش، بهتر است به دنبال توافق کامل در مورد تغییر در طرح و نقشه‌ها باشید. همچنین، در صورتی که شرکت پیش‌فروش از ابزارهایی همچون تضمین‌نامه بانکی برای جذب خریداران استفاده می‌کند، شرایط و مشکلات مربوط به این ابزار را کاملاً بررسی کنید.
سخن پایانی
در کل، پیش‌فروش ملک، یکی از روش‌هایی است که با توجه به شرایط زندگی و نیازهای خریداران، می‌تواند گزینه مناسبی باشد. با این حال، باید از این نکته یادآوری کرد که انتخاب شرکت پیش‌فروش مناسب، بسیار مهم است و باید با دقت و شفافیت کامل اقدام به خرید کرد. همچنین، باید همیشه از شرکت‌های دارای مجوز رسمی و معتبر استفاده کرد و قبل از خرید، شرایط و قوانین پیش‌فروش را به دقت مطالعه کرد.
