وکیل مشارکت در ساخت: ریسک مالکان در این قرارداد به مراتب بیشتر از سازندگان است. به دلیل اینکه یک طرف قرارداد تمامی سرمایه خود (زمین یا ملک کلنگی) را در اختیار سازنده می گذارد و در ابتدای شراکت سازنده متعهد به ساخت پروژه ای است که در اغلب موارد هزینه کامل ساخت و ساز را ندارد و ممکن است نتیجه تحقق نیابد، لذا دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور و داور داشته باشید.
قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری بدهی های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید. این مقاله توسط وکیل مشارکت در ساخت به نگارش درآمده است در هر کجای این مطلب اگر سوالی برایتان پیش آمد آن را در قالب کامنت بیان کرده و یا با حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری از طریق شماره تماس 09122724813 ارتباط برقرار نمایید.
مشارکت در ساخت چیست؟
بنا بر گفته وکیل مشارکت در ساخت ،مشارکت در ساخت، در واقع مشارکتی میان مالک زمین و سازنده است. بنابراین ما دو رکن اصلی داریم:
- مالک زمین: در بحث مشارکت در ساخت، مالک موظف است ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، در واقع تسلیم ملک به سازنده یکی از ضروریات این قرارداد می باشد. اگر به هر دلیلی صاحب ملک از انجام این کار خودداری کند حتی اگر این مورد در قرارداد قید نشده باشد، سازنده یا شرکای وی می توانند برای گرفتن حکم تسلیم ملک به دادگاه مراجعه نمایند.
- سازنده: سازنده یا مجری طرح متعهد است عملیات ساخت را پیش برده و هزینه های آن را بپردازد. علاوه بر آن باید اجاره بهای لازم را به منظور اسکان مالک تا اتمام پروژه بپردازد و در نهایت ملک جدید را بر اساس درصد توافق بین طرفین تقسیم نماید. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر پیش بینی حق فسخ برای مالک می توان هزینه مشخصی به عنوان وجه التزام در قرارداد تعیین نمود. همچنین اگر سازنده بر اساس آنچه که در قرارداد قید شده عمل نکند می توان آن را ملزم به اصلاح نواقص نمود.
اما اگر این امکان وجود نداشته باشد باید از او وجه التزام و خسارت دریافت کرد. در صورتی که سازنده ملک را در موعد مقرر و طبق زمان بندی آماده نکند برای تأخیر مبلغی به عنوان خسارت در قرارداد تعیین می شود. علاوه بر آن اگر حین عملیات ساخت و ساز به خانه های مجاور خسارت وارد شود باید این حق به مالک داده شود که در صورت الزام وی به پرداخت خسارت بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبلغ خسارت را از او دریافت کند.
نکات طلایی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از زبان وکیل مشارکت در ساخت
به منظور درک بهتر روند قانونی مشارکت در ساخت، تصمیم گرفتم ابتدا نگاهی کلی به نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشم.
|
صحت اسناد و سمت مالک |
اسناد موجود با مشخصات مالک مطابقت داشته باشد و کسی که با عنوان مالک می خواهد قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کند، واقعاً مالک باشد و نه در نقش مالک. |
|
تعیین ضمانت اجرا |
از آنجایی که سازنده ممکن است در ابتدای قرارداد ملزم به پرداخت وجهی نباشد و تنها امضای قرارداد برای شروع توسط سازنده کافی باشد، لذا بهتر است برای انجام تعهدات سازنده، ضمانت اجراهایی درنظر گرفته شود؛ تا در صورت عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت نظیر اتفاقاتی مثل رها کردن پروژه توسط سازنده و یا با مشکل مواجه شدن در ادامه روند کار.
همچنین به نتیجه نرسیدن فعالیت های سازنده، از ایجاد خسارت و مشکلات برای مالک جلوگیری به عمل آید. همچنین طرفین (مالک و سازنده) می توانند توافق کنند و برحسب قرارداد برای هر کدام از تعهدات خود ضمانت اجرا تعیین کنند. |
|
ارزیابی آورده طرفین و تقسیم سود و زیان |
آورده طرفین (سازنده و مالک) باید ارزیابی شود و به علّت مشارکتی بودن، هر شخص به نسبت سهم خود سود ببرد. اگر قیمت آورده مالک (زمین) با هزینه های برآورد شده سازنده برابر باشد، بدیهی است که هر دو طرف به میزانی برابر در ساختمان ساخته شده شریک می شوند.
امّا اغلب این میزان برابر نمی شود و معمولاً زمانی که تعداد واحدها بیشتر می شود طبیعی است که مصالح و هزینه های انجام شده توسط سازنده بیشتر از قیمت آورده مالک می شود که البته در اینجا سهم سازنده بیشتر از مالک خواهد بود. |
|
زمان انجام تعهدات قرارداد |
بهتر است که در متن قرارداد، مدّت زمان اجرا پیش بینی شود تا طبق توافق طرفین، فعالیّت سازنده طبق یک برنامه زمانبندی شده پیش برود و حتی در صورت به اتمام نرساندن پروژه در موعد مقرّر خسارت تعیین شود. |
شما همراهان عزیز می توانید در صورت نیاز به برقراری وکیل مشارکت در ساخت که سالها است در این حوزه فعالیت دارد و برای دریافت وکیل قراردادها توسط ایشان تنظیم شده است با با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده
انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:
- پس از دریافت جواز
- پس از پایان مرحله سفت کاری
- پس از تحویل ملک قابل سکونت
- پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
گاهی برخی از سازنده گان پیشنهاد می دهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهم شان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد. این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود.
برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده ی سازنده باشد متناسب با این تاخیرها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.
فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و … به صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد.
شایان ذکر است ، اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت ” یا مشابه” را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.
اگر پس از شروع ساخت و ساز قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، می توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن وکیل مشارکت در ساخت به در بقیه موارد جلوگیری شود.
کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود. (چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قرارداد صادر می شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.)
در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتما در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تأیید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.
با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و … و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
ذکر ” این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.
تنظیم سند رسمی وکالت کاری
معمولاً بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، مالک به سازنده وکالت می دهد تا مراحل اداری مورد نیاز، از قبیل: اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را سازنده انجام دهد.
اخذ پروانه تخریب و نوسازی توسط سازنده
یکی از اولین اقدامات اداری که باید توسط سازنده انجام شود، اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری است، که در صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها این چنین بیان شده: «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی با تفکیک اراضی و شروع عملیات ساختمانی از شهرداری، پروانه اخذ نمایند.»
تخلیه و تحویل ملک توسط مالک
پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی نوبت به تخلیه و تحویل ملک توسط مالک می رسد، تا سازنده کار تخریب و ساخت بنای جدید را آغاز کند.
در صورتی که مالک از تخلیه ملک و تحویل آن به سازنده امتناع ورزد؛ اگر امکان فسخ پیش بینی شده باشد، با ارائه اظهارنامه به مالک ظرف مهلت مقرّر ملزم به تخلیه است؛ در غیر این صورت قرارداد فسخ می گردد.
امّا اگر امکان فسخ پیش بینی نشده باشد، سازنده به مرجع صالح به رسیدگی (که دادگاه محل وقوع ملک می باشد) مراجعه کرده و دعوی طرح الزام مالک به تخلیه و تحویل را تنظیم و مالک را ملزم به این امر می نماید.
نحوهی محاسبهی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
در رابطه با نحوهی محاسبهی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت، اصول رایجی وجود دارد که این اصول عموما عرفی بوجود آمدهاند. آن چه که اهمیت دارد این است که در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار میدهند و آن مبنا “قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه” است.
اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر می‌کند و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی و عرفی تعیین می‌شود. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.
برای محاسبه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، سهم مالک به درصد را در هزینه کلی ساخت ضرب کرده و از مبلغ بدست آمده، سهم سازنده کم شده و عدد بدست آمده را در ارزش ملک ضرب می‌کنند، عدد حاصل بعنوان مبلغ بلاعوض تعیین می‌شود. اما مسائلی که عرفی شده است از اهمیت زیادی برخوردارند مثلا اینکه سازنده‌ی معتبرتر، وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کند.
نتیجه
در صورت نیاز و تمایل به ارتباط با وکیل مشارکت در ساخت و سپردن پرونده خود به ایشان و یا دریافت مشاوره حقوقی فوری توسط واتس آپ و تلگرام می توانید با اینجانب حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری از طریق شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
2 نظرات
پریسا
سلام وقتتون بخیر
ببخشید یه سوال داشتم در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده حق انتخاب اسم آپارتمان بدون رضایت مالک را دارد؟؟!
vakilebrahimi
سلام وقت بخیر. بله