خرید و فروش ملک اوقافی

خرید و فروش ملک اوقافی، یکی از انواع روش خرید و فروش خانه می‌باشد که از نظر قانونی اشکالی ندارد ولی سند این نوع از املاک با سندهای املاک غیر اوقافی متفاوت هستند در زمینه‌های مختلفی که در این مقاله به این موضوع، می‌پردازیم و با نحوه نقل و انتقال و خرید و فروش این نوع املاک نیز آشنا می‌شویم؛ به طور کلی باید بدانید که املاک اوقافی یا همان وقفی، به املاکی اشاره دارد که در اختیار اداره اوقاف بوده و این ارگان با توجه به موارد شرعی و قانونی درباره املاک اوقافی، این املاک را به صورت 99 ساله اجاره می‌دهد که با توجه به این نوع قرارداد، در این مقاله به موضوع خرید و فروش ملک وقفی می‌پردازیم، پس تا انتهای مقاله با وکیل ابراهیمی همراه باشید.

منظور از ملک اوقافی چیست؟

املاک وقفی، اشاره به ملک‌هایی دارد که تحت نظر اداره اوقاف هستند و این سازمان با توجه به قانون و شرع تصمیماتی درباره این املاک می‌گیرد؛ با توجه به این که املاک اوقافی به دو نوع هستند، اداره اوقاف می‌تواند در شرایطی این املاک را به صورت قراردادهای 99 ساله به شخص ثالثی که به عنوان خریدار می‌باشد، واگذار نماید تا این فرد در مدت مشخص شده با پرداخت اقساط بتواند از زمین‌های وقفی استفاده نماید؛ بد نیست بدانید که املاک اوقافی نیز مانند سایر ملک‌ها دارای سند هستند ولی این اسناد که به اسم سند اوقافی نیز شناخته می‌شود، با سندهای معمول متفاوت هستند که در ادامه به این موضوع نیز می‌پردازیم.

چند نوع املاک اوقافی وجود دارد؟

یکی از نکات مهم که باید درباره املاک اوقافی بدانید، وجود دو نوع ملک اوقافی است که شرایط متفاوتی با هم دارند و نمی‌توان زمین هر نوع ملک اوقافی را به شخص ثالثی واگذار کرد تا در آن ساخت و ساز انجام دهد و باید با توجه به هدف زمین وقف شده، اقدام به ساخت سازه مشخص شده نمود؛ فارغ از موضوعات گفته شده، املاک اوقافی به دو نوع املاک اوقافی عام و املاک اوقافی خاص تقسیم بندی می‌شوند که تعیین و تکلیف برای هر کدام، همانطور که گفته شده، متفاوت از دیگری است.

تفاوت سند ملک اوقافی و سند ملک شخصی

همانطور که گفته شد، املاک اوقافی دارای سند هستند ولی این سند با سندهای املاک شخصی در فاکتورهای مختلف متفاوت می‌باشد که شاید مهم‌ترین تفاوت آن را بتوان مستأجر بودن خریدار در املاک اوقافی حتی با خرید ملک وقفی دانست به این دلیل که مال وقفی را نمی‌توان به صورت شخصی فروخت و باید از آن در راستای منافع عمومی استفاده نمود؛ به علاوه نحوه تنظیم سند ملک اوقافی نیز با نحوه تنظیم سند ملک شخصی متفاوت می‌باشد به این شکل که در اسناد اوقافی خریدار دارای شش دانگ از اعیان می‌باشد در حالی که در اسناد رسمی برای املاک شخصی، خریدار دارای شش دانگ از عرصه و اعیان می‌باشد.

با توجه به موارد گفته شده باید بدانید که منظور از عرصه، اشاره به زمین و منظور از اعیان اشاره به ساختمان داخل ملک دارد بدین معنی که شما در خرید ملک اوقافی، فقط مالک ملک ساخته شده در زمین هستید و زمین مذکور برای شما نبوده و تحت اختیار اداره اوقاف است؛ به علاوه باید بدانید که شما بدون مجوز رسمی اداره اوقاف نمی‌توانید ملک خود را رهن، اجازه دهید یا در آن ساخت و ساز انجام دهید و فقط با تاییده رسمی اداره اوقاف می‌توانید، اعمال ذکر شده را انجام دهید.

شرایط خرید و فروش ملک اوقافی

با توجه به این که در قانون، انتقال املاک اوقافی صحیح نیست، حتماً برای شما هم سؤال است نحوه و شرایط خرید و فروش املاک وقفی به چه شکل است که در ادامه به استثنات مربوط به خرید و فروش املاک اوقافی می‌پردازیم تا بدانید در این شرایط می‌توان اقدام به خرید و فروش ملک اوقافی نمود.

• در صورتی که ملک خراب شود یا احتمال خرابی وجود داشته باشد و کسی حاضر با عمران ملک نداشته باشد

پرداخت اجاره ملک اوقافی به عهده کیست؟

با توجه به معنی املاک اوقافی باید گفت که شما هیچ زمان مالک زمین ملک خود نیستید و باید اجاره بهای آن را پرداخت نماید، اما چه کسی باید اجاره بهای ملک را پرداخت نماید، مالک اولیه او یا مالک فعلی؟ به این سؤال بدین شکل پاسخ داده می‌شود که مالک اولیه فقط تا زمانی که مالک ملک مذکور است باید اجاره بها پرداخت نماید و بعد از تغییر مالکیت ملک، با توجه به سند عرصه، مالک جدید باید اجاره بهای عیان را پرداخت نماید و اجاره‌نامه عرصه آن ملک وقفی نیز به نام شخص جدید منتقل می‌شود.

نحوه تشخیص املاک اوقافی

روش‌های مختلفی برای تشخیص املاک اوقافی وجود دارد که به سادگی قابل بررسی هستند، به بیان دیگر، املاک اوقافی را فقط با بررسی سند آن می‌توان تشخیص داد، زیرا در سند این نوع املاک، اوقافی بودن آن ذکر می‌شود؛ البته این تنها روش بررسی اوقافی بودن ملک نیست ولی قطعاً ساده‌ترین روش است، ولی با این حال در ادامه به سایر روش‌ها نیز اشاره می‌کنیم.

• دریافت استعلام از اداره اوقاف بابت ملک مذکور
• بررسی وضعیت ملک با پرس و جو از همسایه یا صاحب ملک
• بررسی وضعیت ملک از مشاورین املاکی که وظیفه فروش این ملک را دارند

احداث ساختمان بر روی زمین وقفی

در صورتی که اداره اوقاف به مستأجر زمین وقفی، اجازه ساخت و ساز دهد و فرد در این زمین ملکی بسازد، به عنوان مالک آن شناخته می‌شود و فقط باید اقدام به پرداخت اجاره بها برای زمین وقفی نماید و نیاز به پرداخت هزینه‌ای برای ملک ساخته شده ندارد؛ بد نیست بدانید که بعد از ساخت ملک روی زمین وقفی به فرد سند اوقافی برای مالکیت ملک داده می‌شود و همچنان زمین به عنوان مال اداره اوقاف شناخته می‌شود و البته در صورتی که زمین بدون مجوز از اداره اوقاف ساخته شود، اداره اوقاف می‌تواند از مستأجر خود شکایت به عمل آورد و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.

محاسبه هزینه انتقال سند اوقافی

یکی از نکات مهم درباره انتقال سند اوقافی، هزینه مازاد از هزینه مشاور املاکی است که شما باید برای انتقال ملک اوقافی به اداره اوقاف بپردازید که برای دریافت این هزینه از شما فرمول خاصی وجود دارد؛ به بیان دیگر باید بدانید که هزینه قطعی سند نسبت به قیمت برآورد شده توسط اداره دارایی به عنوان ملاک محاسبه هزینه انتقال سند اوقافی در نظر گرفته می‌شود و این میزان 15 درصد از ارزش کارشناسی اداره اوقاف می‌باشد.

هزینه نقل و انتقال سند ملک اوقافی به عهده کیست؟

یکی از نکات مهم دیگر در زمان خرید و فروش ملک اوقافی، پرداخت هزینه انتقال سند اوقافی می‌باشد که قطعاً برای شما هم سؤال است که پرداخت این هزینه به عهده چه کسی است؟ به طور کلی باید به این موضوع بدین شکل پرداخت که کلیه هزینه مربوط به هزینه انتقال سند اوقافی به عهده فروشنده بوده و خریدار هیچ وظیفه‌ای در قبال این هزینه ندارد.

دریافت وام روی املاک اوقافی ممکن است؟

برخلاف تصورات که سند اوقافی را به شکلی می‌دانند که نمی‌توان به واسطه آن اقدام به دریافت وام نمود، شما می‌توانید در شرایطی که ملک یا زمین آن واجد شرایط باشد با دریافت تاییده از اداره اوقاف، مانند سند املاک شخصی، اقدام به دریافت وام نماید.

آیا زمین‌های اوقافی از زمین‌های شخصی ارزان‌تر هستند؟

قطعاً یکی از نکات مثبت درباره این نوع زمین که می‌تواند افراد با توانایی مالی کمتر را صاحب خانه نماید، قیمت زمین اوقافی پایین‌تر نسبت به املاک شخصی است؛ البته این بدان معنی نیست که قیمت املاک اوقافی بسیار پایین‌تر از املاک شخصی باشد، ولی با توجه به موارد گفته شده درباره زمین اوقافی باید بدانید که این زمین‌ها ارزان‌تر از زمین شخصی هستند و به همین دلیل نیز باید در خرید این نوع زمین‌ها دقت نمود، زیرا ممکن است افرادی بخواهند زمین اوقافی را به عنوان ملک شخصی با هزینه متفاوت بفروشند، که برای جلوگیری از این موضوع، توصیه می‌شود حتماً به اداره اوقاف مراجعه کنید و استعلام زمین مربوطه را دریافت نماید.

سند ملک اوقافی با سند سایر املاک چه تفاوتی دارد؟

همانطور که اشاره کردیم سند ملک اوقافی با سایر املاک سندی تفاوت‌هایی دارد. یکی از این موارد این است که املاک شخصی دارای سند شش دانگ هستند؛ به بیان دیگر صاحب ملک اختیار تمام ملک را در دست دارد. این قانون در املاک وقفی متفاوت است. اگر زمین یا ساختمان وقفی خریداری شود، صاحب آن باید تا 99 سال به اداره مربوطه اجاره بها پرداخت نماید.

تعیین تکلیف ملک اوقافی بعد از 99 سال

بعد از گذشت اجاره نامه 99 ساله، اداره یا فرد متولی زمین یا زمین‌های وقفی، می‌تواند تصمیم گیری کند که دوباره زمین را اجاره بدهد یا نه؛ باید بدانید همانطور که گفته شد، شما هیچ زمان صاحب زمین وقفی نمی‌شوید و به طور قانونی این حق برای اداره اوقاف وجود دارد که بعد از مدت مذکور اقدام به تصمیم گیری دوباره برای زمین نماید.

آیا زمین وقفی را می‌توان فروخت؟

اگر به صورت منطقی به این موضوع نگاه کنید، قطعاً متوجه می‌شوید، وقتی مالک چیزی نباشید، نمی‌توانید آن را بفروشید، به بیان دیگر باید گفت که شما زمین را اجاره کرده‌اید و مستأجر محسوب می‌شوید و فقط می‌توانید اجاره نامه خود را به شخص ثالثی واگذار نماید و هیچ حقی نسبت به فروش ملک وقفی ندارید.

امکان ابطال فروش مال وقفی وجود دارد؟

بر اساس قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه که در سال 1371 تصویب شده است، تمامی موقوفات عامی که بدون مجوز شرعی به فروش برسند، به وقفیت خود باز خواهند گشت؛ به علاوه در صورتی که فروش ملک با مجوز شرعی صورت گرفته باشد، قابل استناد می‌باشد که در غیر این صورت سند فعلی باطل شده و سند جدیدی با نام موقوفه صادر می‌شود.

در صورت احتمال از بین رفتن موقوفه چه حکمی در نظر گرفته می‌شود؟

در صورتی که به دلیل شرایط نامطلوب طبیعی یا اقتصادی، ملک موقوف در حال تخریب باشد ولی بتوان جلوی این امر را گرفت، اداره اوقاف وارد عمل شده و تصمیمات قانونی درباره زمین وقفی گرفته می‌شود که از نظر قانونی لازم الاجرا می‌باشد؛ برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، می‌توانید از طریق شماره «09122724813» با متخصصین ما در ارتباط باشید.

جمع بندی

خرید و فروش ملک اوقافی، یکی از انواع فروش املاک می‌باشد که از نظر قانونی سند این نوع املاک با ملک‌های شخصی متفاوت می‌باشند و فرد هیچ زمان مالک زمین ملک خود نمی‌باشد و فقط طی قرارداد 99 ساله این زمین را اجاره می‌کند و اجاره بهایی بسیار پایین بابت آن به اداره اوقاف پرداخت می‌کند؛ بد نیست بدانید که روی سند ملک وقفی در صورت وجود مجوز از اداره اوقاف، می‌توان وام دریافت نمود ولی نمی‌توان اقدام به فروش زمین به شخص ثالثی نمود زیرا مالکیت زمین وقفی فقط برای اداره اوقاف است نه صاحب ملک موجود در زمین.

حضور وکیل  ملکی متخصص ، در تمامی مراحل پرونده به احقاق حق شما کمک می کند، و همچنین باعث آرامش و قوت قلب شما در جریانات قضایی می شود.