خرید و فروش ملک قولنامه ای: سند و مدرک مالکیت املاک ساخته شده یا در حال ساخت امری مهم و تاثیرگذار بر قیمت ملک و املاک است. بعضی از مناطق کشور املاک از قبیل: آپارتمان، زمین، ویلا، ملک کلنگی و… اسناد بصورت قولنامه ای عادی و یا اسناد رسمی است. طبیعتا بودن اسناد رسمی برای املاک امری بسیار مهم است در حدی که امکان دارد در میزان ارزش افزوده ملک در حد چند صد میلیون تومان تاثیرگذار باشد. برای اینکه بدانید قولنامه چیست و شرایط و ویژگی ها و مزایا و معایب آن باخبر شوید بهتر است در صورت تمایل تا پایان مقاله با اینجانب حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید.
مقالات ذیل را بخوانید و در صورت تمایل آن را با دوستان خود به اشتراک بگذارید:
افراز چیست؟
دریافت حکم تخلیه فوری
اعسار
عسر و حرج
شماره تماس وکیل ملکی:
این مقاله توسط حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری به نگارش درآمده است. در صورت تمایل به برقراری ارتباط با وکیل ملکی مجرب و متخصص و دریافت مشاوره حقوقی فوری و 24 ساعته در ارتباط با خرید ملک قولنامه ای و دیگر دعاوی مربوط به آن با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید و یا سوالات خود را در قالب کامنت بیان کرده تا در سریع‌ترین زمان ممکن به آن پاسخ داده شود.قولنامه چیست؟
سندی مبنی بر خرید و فروش در خصوص اموال منقول یا غیرمنقول می باشد به عبارت دیگر قولنامه نوشته عادی است که فی مابین خریدار و فروشنده منعقد می شود که طبق آن طرفین موظف به انجام تعهدات ناشی از آن میشوند. لذا در صورتی که یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات امتناع نماید و یا مفاد قولنامه را اجرا ننماید، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه امتناع کننده شکایت نماید.انواع اسناد املاک:
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند مشاع
- سند مفروز
- سند شش دانگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند رهنی
خرید ملک و املاک فاقد سند رسمی:
مطابق قانون، املاک مختلف در انواع کاربری باید دارای سند رسمی مالکیت باشند که این نوع از اسناد برای مالک حقی را قائل می کند اما برخی از املاک به دلیل مشکلاتی، فاقد سند رسمی می باشد و به اشکال و انواع مختلف مورد خرید و فروش واقع می شوند. این گونه از املاک به لحاظ شرایط قانونی برای خرید و فروش از ریسک زیادی برخوردار است که اگر شرایط و هشدارهای لازم در نظر گرفته نشود تبعات خاص خود را دارد.(خرید ملک قولنامه ای)
نمونه ای از املاکی که به صورت قولنامه معامله می شود به شرح ذیل است:
به طور کلی املاکی که به صورت سند رسمی قابل نقل و انتقال نیستند این املاک به صورت قولنامه ای مورد معامله واقع می شوند. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف اعم از مشاعات یا غیر آن مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز ، قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) و… باعث می شود تا املاک مورد اشاره شده نتواند پایان کار را از شهرداری بگیرد و در نتیجه سند رسمی بدلیل عدم صدور پایان کار صادر نمی شود به همین منظور این قبیل املاک به صورت قولنامه ای خرید و فروش می شود. پیشنهاد ما برای شما همراهان عزیز: اعتبار قولنامه دستی خلع ید افراز چیست؟چگونگی کسب آگاهی از املاک فاقد سند رسمی:
معتبرترین راه برای اطلاع از وضعیت ملک فاقد سند و قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری مربوطه می باشد. از طریق این استعلام بدهی های ملک در طرح تخریب بودن یا نبودن و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک را بدست می آورید که با کسب این اطلاعات میزان ریسک کاهش پیدا می کند. لذا در مورد این گونه املاک موارد زیر را در نظر داشته باشید:- از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
- از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
- در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
- از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
- وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید.
- در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید.
- همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنظیم کنید.
- هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
برای املاک فاقد سند معاملات و خرید و فروش به شرح ذیل انجام می شود:
پیش خرید املاک بدون سند:
در پیش خرید املاک به دلیل عدم تکمیل بودن ملک مورد نظر و در نتیجه آماده نبودن سند رسمی، نیاز به بررسی های موارد متعدد و دقت بیشتر بوده تا بتوان با اطمینان کامل معامله را انجام داد از جمله این نکات و موارد می توان به موارد زیر اشاره کرد:- اطلاعات و مالکیت پیش‌فروشنده بطور کامل مشخص باشد.
- قرارداد پیش‌فروش ملک مورد نظر باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
- مشخصات ملک مورد نظر مانند متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… به صورت شفاف باید در قرارداد درج شود.
- پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
- زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات از سوی هر دو طرف قرارداد باید کاملا مشخص و درج شود.
املاک با سند تعاونی:
در این مورد از معاملات که امروزه بسیار شاهد آن هستیم تعاونی های مربوطه پس از تکمیل واحدها آنها را تحویل داده لذا این در حالی است که گواهی پایان کار ملک هنوز دریافت نشده و سند ملک بصورت تعاونی ارائه می شود. اینگونه املاک از شرایط خرید و فروش خاصی برخوردار بوده و باید در زمان انجام معامله به آنها توجه داشت.- از تعاونی های ناشناس و نامعتبر اقدام به خرید نکنید.
- تعاونی مربوطه باید از اعتبار و اصالت کافی برخوردار باشد.
- از افراد محلی در مورد املاک مورد نظر تحقیق و بررسی شود.
- نقل و انتقال سند باید در دفاتر تعاونی ثبت شود.
- از مشاورین املاک مطمئن و معتبر مشورت گرفته و در حضور آنها معامله را انجام دهید.
- نقل و انتقال انجام شده باید حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا حالت رسمی داشته و قابل استناد باشد.
چطور برای خانه بی سند سند بگیریم؟
اگر شما جزء افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، هم می‌توانید برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه ای هم اطلاعاتی داشته باشید. برای دریافت سند باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.برای اخذ سند رسمی املاک فاقد سند چه کاری باید انجام دهیم؟
برای دریافت سند باید راهی به هیئت های مشخص شده در اداره ثبت مراجعه شود این هیئت‌ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد. اشخاص داوطلب برای دریافت سند به این هیئت‌ها مراجعه و جلساتی برگزار می گردد و در نهایت رای مربوطه از سوی این هیئت‌ها صادر می شود. وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود. فرد میتواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه باشد. اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت، سند مالکیت را صادر خواهد کرد، البته در این زمان هم باز فرد میتواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
مقالات ذیل را بخوانید و در صورت تمایل آن را با دوستان خود به اشتراک بگذارید:
افراز چیست؟
دریافت حکم تخلیه فوری
اعسار
عسر و حرج
نکته:
املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنها وجود ندارد. این املاک به دسته‌های زیر تقسیم میشوند:- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
- مفقودالاثر بودن مالک
