یکی از اصطلاحات رایج حقوقی کلمه افراز است بدین معنا که وقتی صحبت از ملک مشاعی می شود برای جدا کردن سهم و تفکیک آن ، نیازمند اقدام از طریق افراز هستیم که در رویه عملی ایم اقدام از طریق دادگاه یا اداره ثبت صورت می گیرد . افراز یک اصطلاح ثبتی است که در لغت به معنای تفکیک، جداسازی ، جداکردن چیزی از چیز دیگر، جدا کردن چیزی برای کسی است برای کسب اطلاع بیشتر در خصوص افراز ملک با ما تا انتهای این مقاله با من همراه باشید.
معنای افراز چیست؟
افراز به معنای تقسیم و جدا کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک مشاعی براساس میزان سهم را افراز می گویند.منظور از مال مشاع چیست؟
به مالی که بین 2 یا چند نفر مالک مشترک باشد بدون آن که سهم هر یک از شرکاء به تفکیک معین و مشخص شده باشد مال مشاع گفته می شود.مال غیر منقول چیست؟
مال غیر منقول به مالی گفته می شود که قابلیت جابه جایی و نقل و انتقال ندارد و یا جابجایی آن باعث خرابی محل آن باشد.افراز ملک چیست؟
افراز به معنای تجزیه و تقسیم مال غیر منقول مشاع، به قطعات کوچک تر است.
دو نوع افراز داریم که عبارت است از:
1-افراز اجباری: افراز بر اساس حکم دادگاه یا تصمیم اداره ثبت که شرکاء مجبور به قبول قسمت مال مشاع می شوند را افراز اجباری گفته می شود. 2-افراز به تراضی: در افراز به تراضی ، شرکاء خود به دلخواه تصمیم به تقسیم مال مشاع می کنند که اصطلاحا افراز به تراضی گفته می شود. پیشنهاد می کنیم این مطالب را نیر بخوانید: خرید و فروش ملک قولنامه ای صلح سرقفلی اعتبار قولنامه دستی وکیل در نارمک وکیل در شرق تهران وکیل شهر پردیستمایز بین تفکیک و افراز چیست؟
1-در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود. 2-اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز ، شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود. 3-در اِفراز ملک بر مبنای سهام شرکاء تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد بدین نحو که یکی از آن ها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود. 4-چون در افراز باید سهم شریک متقاضی اِفراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکاء بر سر صحت اِفراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.آیا آپارتمان های مسکونی قابل افراز است؟
آپارتمان به عنوان یک مال غیر منقول در صورتی که دارای چندین شریک باشد می تواند طبق قانون ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی ، مرجع نخستین رسیدگی به این درخواست است ولی مطابق ماده مذکور املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی خواهد بود و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد متقاضی می تواند به دادگاه رجوع کند.اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟
اگر در جریان در خواست اِفراز و رسیدگی ، آپارتمان از طرف مرجع قانونی غیر قابل اِفراز تشخیص داده شود جهت اخذ گواهی عدم افراز آپارتمان شریک متقاضی یا وکیل وی ابتدا به همراه مدارک شناسایی و سند مالکیت به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مراجعه می نماید و از واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره ثبت مربوطه ،برگ درخواست را تهیه و پس از تکمیل فرم در خواست به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی مراجعه می نماید.مراحل کارشناسی افراز:
پس از ارجاع دستور ثبت در خواست ارجاع پرونده به کارشناسی و انجام مقدمات و تشریفات قانونی را صادر می نماید که بعد از انتخاب کارشناس وی نیز با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن چه اینکه در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد و این که دارای سند مالکیت معارض باشد یا نباشد اعلام نظر می نماید و پرونده به نظر مسئول واحد ثبتی خواهد رسید.اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد؟
اگر در صورتی بررسی انجام شده نقشه بردار ثبت بدون مراجعه به محل ملک و دعوت از طرفین با توجه به وضعیت پرونده و مشخصات ملک آپارتمان را غیر قابل افراز تشخیص و بر اساس ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع غیر قابل افراز بودن ملک اعلام شود واحد ثبتی مربوطه پس از بررسی لازم در مورد صورت مجلس تفکیکی و نقشه ملک و مطابقتش با وضعیت ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول در خواست و نحوه افراز آن اعلام می دارد.
