تخلیه اماکن تجاری :عدم تخلیه عین مستاجره در زمان اتمام قرارداد اجاره جزو دعاویی رایجی است که بین مالک و مستاجر وجود دارد. در این گونه موارد مالک با طرح یک دعوای حقوقی در نزد مراجع صالح قضائی می تواند درخواست تخلیه مستاجر را بدهد و همچنین می تواند خواستار اجرت‌المثل ایام تصرف بی مورد مستاجر شود.
شماره تماس وکیل ملکی:
این مقاله توسط حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی به نگارش در آمده است. شما همراه عزیز می توانید در صورت داشتن هر گونه سوال در ارتباط با تخلیه اماکن تجاری و دیگر دعاوی ملکی با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید تا با وکیل تخلیه اماکن تجاری مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
تعریف اجاره نامه در قانون:
اجاره نامه قراردادی می باشد که مطابق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.
تعریف سرقفلی طبق قانون:
مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76:
سرقفلی عبارت است از این که هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
منظور از حق کسب و پیشه یا تجارت:
حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از این که به طور تدریجی و به مرور زمان و به صورت تدریجی برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از این که مستأجر ملک تجاری، کار و فعالیت لازم را انجام داد و مشتری و اعتبار برای ملک تجاری به دست آورد، حق مالی برای مستاجر به وجود می آید که به آن، حق کسب و پیشه و تجارت مختص مستاجر گفته می شود.
حق کسب و پیشه یا تجارت مطابق قوانین و مقررات به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد ، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، لذا قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد.
نحوه دریافت حکم تخلیه اماکن تجاری:
برای دریافت حکم تخلیه اماکن تجاری، طرفین دعوا به دادگاه احضار می شوند. بعد از جلسات دادگاه و بعد از بررسی وضعیت و موقعیت و حق و کسب و پیشه در صورت صدور حکم تخلیه، مستاجر اگر به رای صادره اعتراض داشته باشد می تواند ظرف مدت 20 روز درخواست تجدیدنظر دهد و پس از طی این مدت رای و حکم تخلیه قطعی و اجرا خواهد شد.
شرایط درخواست دستور تخلیه اماکن مسکونی و تجاری:
- مدت قرارداد استیجاری به اتمام رسیده باشد.
- قرارداد اجاره باید در 2 نسخه تنظیم شده باشد.
- هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک، باید حتما توسط 2 نفر شاهد امضا شده باشد.
همراه با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تجاری، دستور تخلیه ملک صادر می شود که این دستور تخلیه به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر، تخلیه اعمال می شود. اگر مستاجر طی مدت 3 روز ملک را تخلیه نکند، این کار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.
برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد، اگر حتی یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد، مشمول دستور تخلیه نمی شود. در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی یعنی دادگاه حقوقی صادر خواهد شد.
موارد تخلیه حق کسب و پیشه یا تجارت و سرقفلی چیست؟
برای درخواست تخلیه این گونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاحر سال ۱۳۵۶ هستند راه‌های مختلفی وجود دارد اما ۳ راه از همه مهم تر می باشد که بسیار شایع می باشند و بیشتر مورد استفاده موجرین قرار می گیرد که عبارت است از:
1-تخلیه محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) به دلیل انتقال به غیر تحت هر شرایط و هر قراردادی
2-تغییر شغل بدون هرگونه اجازه کتبی از موجر
3-تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی بدون اجازه موجر یا مالک آن ملک
1-عدم پرداخت اجاره بها : مطابق تبصره یک ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در صورتی که مستأجر ظرف یک سال ۲ مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست.
لازم به ذکر است که در تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود.
2-نیاز شخصی: موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به عین مستأجره نیاز داشته باشد. از این رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید. موجر باید کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد اجاره را، برای تخلیه پرداخت کند.
3-تخریب و نوسازی: تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد، که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان‌پذیر است. مسلم آن که تنها شرطی که برای طرح دعوی به سبب تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است که برای طرح دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزامی است. در این حالت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.
4-انتقال به غیر : یکی از مواردی که از دید قانون‌گذار انتقال و موجد حق تخلیه برای مالک می‌باشد، استفاده عملی فردی غیر از مستأجر از عین مستأجره است.
مطابق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶:
در مواردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم نماید. در صورت تخلیه به این علت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد.
5-تعدی و تفریط : تغییراتی به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید مانند ایجاد زیرزمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری را تعدی و تفریط می نامند، در حالی که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از دید عرف تفریط محسوب نمی شود و خارج از عرف نیست مانند سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید. ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، شرط دیگری که برای طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است.
در ضمن مستأجر نیز حقوق استثنایی خویش را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را نیز از دست می‌دهد.
6-تغییر شغل : یکی از موارد تخلیه اماکن تجاری تغییر شغل بدون اجازه مالک است که به موجب آن مستاجری که برابر قرارداد موظف است شغل خاصی را تصدی نماید بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر آن کند که با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل از طرف موجر باید محل را تخلیه کند و حق کسب و پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست خواهد داد، مگر این که شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد. لازم به ذکر می باشد که مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت را از دست خواهد داد.
پیشنهاد می کنیم مقالات ذیل را بخوانید و در صورت داشتن هرگونه سوال با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
اگر قرارداد اجاره نامه رسمی باشد چه می شود؟
اگر قرارداد از نوع رسمی باشد برای گرفتن دستور تخلیه مغازه باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و با تکمیل فرم اجرائیه، از دفتر اسنادی که قرارداد استیجاری در آن تنظیم شده، درخواست صدور اجراییه گردد. در این حالت، دستور تخلیه از طرف اداره ثبت اسناد و املاک صادر و ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر هم 3 روز از زمان دریافت ابلاغیه، برای تخلیه مغازه مهلت دارد.
مرجع صالح رسیدگی کننده به درخواست تخلیه اماکن تجاری:
اگر ملک مسکونی باشد مرجع صالح رسیدگی کننده به موجب قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود ولی اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری باشد و تابع مقررات حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع صالح رسیدگی کننده درخواست تخلیه دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
اطلاع داشته باشید تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی و شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.
مرجع صالح طرح دعوای تخلیه :
طبق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود.
