قراردادهای املاک در دنیا، جزء پر ریسک ترین قراردادها محسوب می شود لذا برای تنظیم قرارداد املاک به اطلاعات حقوقی بالایی نیاز داریم اما اغلب اشخاصی که قراردادهای املاک را تنظیم می کنند از اطلاعات حقوقی بی بهره هستند به همین دلیل است 54 درصد دعاویی در دادگستری در مورد املاک و توابع آن است لذا آگاهی نسبت به قوانین آمره حقوقی و ثبتی برای همگان واجب است.
یکی از دعاویی رایج در دادگستری در خصوص املاک، جرم انتقال مال غیر است که علت آن عدم احراز هویت فروشنده می باشد.
مثال: در قراردادهای مشارکت در ساخت باید برای خاتمه قرارداد بند افراز ملک از طریق اداره ثبت برای تفکیک سهام و صدور سند قید شود.
شماره تماس وکیل ملکی:
شما همراهان عزیز می توانید برای دریافت پاسخ پرسش خود در مورد چگونگی تنظیم قرارداد املاک توسط وکیل ملکی با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه در چیست؟
قولنامه تعهد به فروش است و به محض عقد، مالکیت ایجاد نمیشود اما در مبایعه نامه به محض ایجاب و قبول مالکیت ایجاد میشود.
آشنایی با چند اصطلاح حقوقی در مورد املاک ضروری است.
منظور از افراز:
جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکای ملک را افراز میگویند مثل قرارداد مشارکت در ساخت که سهام مالکین از طریق اداره ثبت جدا میشود.
منظور از تفکیک:
میتوانم با مثالی تفکیک را توضیح بدهم به صورتی که بنده 10 هزار متر زمین دارم که آن را به 100 تا 100 متری تقسیم میکنم به معنای ساده تر قطعه بندی میکنم.
تقسیم:
تقسیم اعم از افراز و تفکیک است.
تجمیع:
علی و حسین و حسن قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم میکنند که به معنای دیگر آنها سه پلاک ثبتی را تجمیع و یکی میکنند.
کاربری املاک:
نوع امکان بهره برداری از ملک را کاربری میگویند که برای تغییر کاربری باید مالیات پرداخت شود. برای خرید املاک نیازمند استعلام از 13 ارگان و سازمان می باشیم.
اراضی شهری:
اراضی اعم از شهری ، روستایی ، ملی ، جنگلی میباشد اما مطابق قانون زمین شهری، اراضی شهری زمینی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.
طرح جامع شهری چیست؟
طرحی که فعلا شهر در محدوده آن است و زیر نظر شهرداری که به تصویب شورای شهر رسیده است.
طرح هادی چیست؟
طرح هادی طرحی است که شورای شهر میگوید تا 4 یا 5 سال آینده شهر نمیتواند گسترش یابد. اگر زمین موات باشد داخل طرح هادی است که زیر مجموعه سازمان شهری و جهاد کشاورزی است.
اراضی ملی چیست؟
اراضی که تحت تصرف اداره منابع طبیعی یا سازمان جنگلبانی میباشد که از طرح هادی خارج است.
منظور از اراضی موات چیست؟
اراضی موات یعنی مطابق عکس هوایی (کادستر) قبل از سال 1355 سابقه احیاء ندارند و سازمان شهری بر آنها دخل و تصرف دارد.
این قبیل اراضی موات نیستند:
الف) بایر: اراضی که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه مالک مشخص دارد یا ندارد.
ب) دایر: زمینهایی که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است.
ج) باغ
د) مشجر
عرصه:
هر زمینی که روی آن اعیان می سازند.
منظور از املاک جاری چیست؟
عملیات مقدماتی ثبت در حال انجام است ولی هنوز سند شش دانگ صادر نشده لذا شما میتوانید برای خرید این قبیل املاک با قیمت پایین تر اقدام کنید.
قبل از انجام معاملات از قبیل اجاره، مبایعه نامه، وثیقه، اجاره به شرط تملیک چه اقدام مفیدی میتوانیم انجام دهیم؟
- طرفی که ادعای مالکیت میکند مالکیت را از طریق احراز هویت میتوانید شناسایی کنید.
- مالک مشاع است یا بخش جدا یا … برای جلوگیری از فروش مال به غیر
- آخرین مبایعه نامه تنظیمی فروشنده را که فقط یک سند شش دانگ آورده روئیت کنید برای اینکه ملک مسبوق معامله به غیر نباشد.
تعریف دعوای تایید اثبات مالکیت:
منشاء این دعاویی نبودن مبایعه نامه و سند مالکیت ثبتی است.
هر قرارداد املاک 4 مرحله دارد:
- مرحله پیش قراردادی
- مرحله انعقاد قرارداد
- مرحله اجرای قرارداد
- مرحله خاتمه قرارداد
در معاملات املاک حسن نیت را باید کنار بگذارید به همین منظور اصل بر عدم حسن نیت در لحظه انعقاد قرارداد املاک است.
املاک تجاری باید از مراکز ذیل استعلام شود:
- تامین اجتماعی
- وزارت دارایی
- شهرداری
- صنف مربوطه به مالیات مشاغل
- اداره اوقاف
- اداره منابع طبیعی برای شغل معادن
نکات طلائی تنظیم قرارداد املاک که شما نمی دانید:
1)سند شش دانگ وحی مُنزل نیست که از لحاظ ثبتی ایرادی ندارد نه از لحاظ مالکیت لذا سند مالکیت دلیل بر مالکیت است اما به تنهایی مُثبت مالکیت نیست.
2)اسقاط کافه خیارات در قرارداد مصداق عدم حسن نیت در معامله است.
3)در قرارداد اجاره مشاعات دقیق تعیین شود.
4)شرط قراردادی هر چقدر خواستین در قرارداد بیاورید اما نباید خلاف قاعده آمره باشد.
5)وام املاک نمیتوان انتقال داد اما اگر انتقال بدهید از لحاظ بانک بی اعتبار است.
6)برای اصلاح قرارداد پیوست و متمم تنظیم کنید.
7)پیش نویس را شروط عمومی کنید بعد بقیه را متمم کنید.
8)مسئولیت های قراردادی را خود قانون تعیین میکند به همین منظور بهتر است جنبه حکمی و خود ماده قانونی را در موارد انحلال قرارداد بیاورید در اینصورت باعث میشود اختلافی پیش نیاید.
9)املاک مجاور ساختن دلیل بر مجوز دادن به ملک شما برای ساختن نیست امکان دارد زمین مربوطه موات باشد به همین منظور استعلام از سازمان زمین شهری لازم است.
10)مطابق قانون تا 60 متر از حریم ساحل نمیتوان ساخت و ساز انجام داد.
11)حق اقامه دعوا ، اعتراض به رای ، اعتراض به داور و… قابل اسقاط است حتی اگر دعوایی طرح نشده باشد.
12)ملکی که وکالتی انتقال پیدا کرده نخرید مشکل دارد.
13)نحوه انتقال سند در قرارداد قید شود.
14)مال رهنی میتوان معامله کرد تا آنجایی که به منافع مرتهن ضرر نرساند در غیراینصورت معامله معارض است.
15)یک قسط یا دو قسط پرداخت نشد نروید سراغ فسخ بلکه از حق حبس می توانید استفاده کنید.