پیش فروش ساختمان و آپارتمان یکی از موارد حقوقی است که تقریبا پیچیدگی های خاص خود را دارد. پیش فروش‌ساختمان از جمله معاملاتی است که وجود خارجی ندارد و به همین دلیل باید در این معامله با ماهیت حقوقی پیش‌فروش ساختمان آشنا شوید و تمام نکات و جزییات این معامله را که در قالب بیع انجام می شود، در نظر داشته باشید.
آشنایی با روند پیش فروش‌ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید، به شما کمک می کند که معامله خود را به درستی انجام دهید. در هنگام انعقاد قرارداد باید تمامی نکات مربوط به این خرید در سند تنظیمی قید گردد تا بین خریدار و فروشنده اختلافی به وجود نیاید.
اگر اختلافی به وجود آید در مقابل دعوای الزام به تسلیم ملک به خریدار یا تنظیم سند، استدلال دادگاه به این صورت است که زمان قرارداد، چون مورد معامله وجود نداشته، به همین دلیل بیع فاسد است و دعوی رد خواهد شد.
شماره تماس وکیل ملکی:
حمیدرضا برادران ابراهیمی وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی می باشد. شما همراهان عزیز می تواند جهت دریافت مشاوره حقوقی فوری با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
قانون پیش فروش ساختمان:
از نظر قانونی در مورد پیش فروش‌ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید بهتر است چه چیز هایی را بدانید؟ در حالت کلی در ماده یک قانون مذکور که مصوب سال 1389 است پیش فروش‌ساختمان به این صورت تعریف می شود که: ” هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان » محسوب می‌شود.” اما پس از اینکه این قانون به تصویب رسیده است، آیا ضمانت اجرایی در این زمینه وجود دارد که فروشنده به موقع و طبق قرارداد آپارتمان را در موعد مقرر تحویل دهد؟ در واقع باید گفت آیا برای این قرارداد ضمانت اجرایی وجود دارد؟ با ما همراه باشید تا به سوالات شما در این زمینه پاسخ دهیم.
ضمانت اجرایی در پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید:
در پیش فروش‌ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید، یکی از موارد بسیار مهم ضمانت اجرایی است که پیش فروشنده باید طبق مفاد قرارداد به تعهدات خود پایبند باشد. اما اگر روند پیش فروش‌ساختمان طبق قرارداد پیش نرود، آیا پیش خریدار می تواند از طریق مراجع قانونی پیگیری نماید؟ باید اشاره کرد که اگر فروشنده آپارتمان طبق مفاد قانونی قرارداد عمل نکند و یا در موعد مقرر واحد مسکونی را به خریدار تحویل ندهد، خریدار می تواند به مراجع قانونی مراجعه کند و این موضوع را پیگیری نماید.
خسارت تأخیر در قانون پیش فروش ساختمان:
مراجع قضایی فروشنده را به انجام تکلیف طبق مفاد قرارداد اجبار می کنند و خریدار می تواند طبق تعهدی که در قرارداد ذکر شده است، از فروشنده نیز بابت تأخیر پیش آمده جریمه درخواست کند. الزام به جبران تأخیر پیش آمده و دریافت خسارت و جریمه توسط خریدار در ماده 6 قانون مذکور به طور کامل بیان شده است. از طرفی طبق همین ماده قانونی تصویب شده است که در صورتی که فروشنده به تعهدات مفاد عمل نکرده باشد باید میزان تأخیر روزانه محاسبه و پرداخت شود.
برای مثال: در قسمت های مشاعی فرد باید روزانه نیم درصد بهای روز برای تعهدات انجام نشده، پرداخت کند. این نیم درصد به میزان قدرالسهم پیش خرید باید به صورت روزانه محاسبه و به خریدار در صورت درخواست آن، پرداخت شود. ضمانت اجرایی در پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید باید برای طرفین معامله به صورت کامل شرح داده شود تا این قرارداد با اطلاع کامل از تمامی بند و ماده های آن منعقد شود. خریدار یا فروشنده هر کدام باید از حقوق خود به صورت کامل مطلع باشند تا در صورت عدم پایبندی و اجرای مفاد قرارداد بتوانند آن را از مراجع قانونی پیگیری نمایند.
مقالات ذیل را خوانده و در صورت داشتن سوال با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.
چرا پیش‌فروش ساختمان افزایش داشته است؟
در سال های اخیر نسبت به سال های گذشته میزان پیش فروش‌ساختمان و آپارتمان افزایش قابل توجهی داشته است. اما دلیل اصلی این مسئله را می توان مشکلات اقتصادی و مالی اقشار مختلف جامعه دانست که تقریبا از این مسیر می توانند صاحب خانه شوند. اما در این مورد باید خیلی نکات را مد نظر داشته باشید تا به عنوان خریدار یا حتی فروشنده کلاهبرداری صورت نگیرد.
در مورد روند پیش‌فروش ساختمان و نکات حقوقی مهم قبل از خرید باید این نکات را مدنظر داشته باشید:
1)مشخصات طرفین چه فروشنده چه خریدار باید به صورت کامل و شفاف ارائه شود. اگر فردی به وکالت دیگری اقدام به انجام این کار می کند، باید حتما دارای وکالتنامه قانونی از دفاتر اسناد رسمی باشد.
2)مشخصات مورد معامله باید به صورت کامل و جامع در قرارداد ذکر شود، تا از این نظر نیز طرفین دچار مشکل نشوند. بهتر است که از پیش، محل احداث ملک به رویت خریدار برسد و اینکه آپارتمان در کدام طبقه و کدام واحد است نیز به صورت کامل مشخص شود.
3)در همین قرارداد باید به صورتی جزئی و دقیق در مورد مشخصات ملک توضیحاتی ارائه شود و از همه نظر مشخص شود که چه آپارتمانی معامله می شود تا در این موضوع، همه نکات شفاف و بدون ابهام باشند.
4)از نظر قانونی نیز بهتر است که مشخصات فنی ملک و حتی معماری آپارتمان نیز در قرارداد ذکر شود. برای مثال بهتر است که مشخص شود که ملک با چه نمایی احداث می شود. یا اینکه مشخص شود در آپارتمان چه وسایلی استفاده می شود. حتی در مورد وسایل جزئی و ریز نیز می توان موارد را ذکر کرد.
5)از نکات مهم در این زمینه تاریخ تحویل ملک است. در قرارداد مشخص کنید که آپارتمان تا چه زمانی به خریدار باید تحویل شود. این موضوع به افراد کمک می کند که اگر مشکلی از جانب طرفین پیش آمد بتوانند از طرف مراجع قانونی پیگیری های لازم انجام شود.
6)از نکات مهم دیگری که باید در مورد یک آپارتمان در نظر داشته باشید، مساحت دقیق ملک است. این مورد باید حتما ذکر شود تا در موقع انتقال قطعی و ذکر مساحت در سند هیچ مشکلی متوجه طرفین نشود.
7)بیمه آپارتمان نیز از جمله مواردی است که می تواند برای طرفین مورد توجه قرار بگیرد. این مورد را می توان یک توافق بین طرفین دانست که بهتر است در قرارداد ذکر شود. ذکر این مورد در قرارداد چه انجام شود چه نشود، بهتر است صورت بگیرد.
8)مرحله بعدی معرفی داور در مورد آپارتمان است که باید مورد قبول طرفین باشد.
9)در مرحله آخر اگر فروشنده و خریدار به هیچ مشکلی برخورد نکنند، می توانند انتقال قطعی سند را انجام دهند.
