فسخ قرارداد پیش فروش، یکی از مسائلی است که ممکن است به دلایل مختلف در حین انجام فرآیند ساخت و ساز ساختمان از سمت طرفین به وقوع به پیوندد که در این مقاله به این موضوع می‌پردازیم و مهم‌ترین دلایل فسخ قرارداد پیش فروش را بررسی می‌کنیم، پس اگر می‌خواهید به عنوان یکی از طرفین قراردادهای پیش فروش ساختمان باشید و از نحوه فسخ قرارداد پیش فروش اطلاع کامل داشته باشید تا انتهای این مقاله همراه ما باشید؛ به علاوه در انتهای مقاله نیز به شما بهترین وکیل ملکی در تهران را معرفی می‌کنیم تا بتوانید در زمینه مشکلات خود از خدمات بهترین وکیل ممکن استفاده نماید.
قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
پیش فروش ساختمان یکی از روش‌های فروش ساختمان‌های بزرگ در شرایطی است که سازنده در همان ابتدا نمی‌تواند تمام بودجه لازم را برای ساخت سازه خود تأمین نماید و این سازه را به پیش خریدار یا پیش خریداران مختلف در ازای پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد و بقیه مبلغ به صورت اقساطی، واگذار می‌کند تا بتواند پروژه خود را با تأمین بودجه از خریداران آن بسازد؛ این نوع قرارداد باید بین فردی که دارای سند رسمی ملک است بسته شود تا وجه قانونی داشته باشد و باعث کلاه برداری از پیش خریداران نشود.
ریسک قرارداد پیش فروش ساختمان به چه شکل است؟
یکی از نکات مهمی که باید در زمینه قراردادهای پیش فروش ساختمان بدانید، میزان ریسک پذیری این نوع قراردادها می‌باشد که به طور معمول شامل ریسک بالایی بوده و نمی‌توان به طور حتم آینده این نوع قراردادها را پیش بینی نمود، زیرا به دلایل مختلف ممکن است در طول مسیر ساخت پروژه ساختمانی، مشکلاتی به وجود آید که سبب فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان شود که از کنترل شما خارج است؛ البته دقت داشته باشید که اگر به صورت اصولی و با توجه به قانون قراردادهای پیش فروش را تنظیم کرده باشید، می‌توانید از بروز خسارت‌های جبران ناپذیر جلوگیری نماید ولی به هر حال میزان ریسک پذیری این نوع قراردادها به دلیل اتفاقاتی که ممکن است بیافتد و تحت کنترل نمی‌باشد، زیاد است.
منظور از فسخ قرارداد پیش فروش چیست؟
قرارداد پیش فروش یکی از مدل‌های مختلف قرارداد می‌باشد که بین دو طرف بسته می‌شود که به واسطه آن وظایفی به گردن طرفین قرار می‌گیرد که باید این وظایف را به درستی و در موعد مقرر انجام دهند که در غیر این صورت فرد مقابل می‌تواند، قرارداد پیش فروش ساختمان را یک طرفه فسخ نماید؛ البته در شرایط دیگر نیز مانند عدم توانایی در پرداخت اقساط یا ادامه ساخت سازه و حتی فوت یکی از طرفین، ممکن است امکان فسخ قرارداد ممکن شود که در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
چه کسی می‌تواند قرارداد پیش فروش ساختمان را فسخ نماید؟
یکی از نکات مهم درباره هر نوع قراردادی که باید بدانید، امکان فسخ قرارداد برای هر دو طرف معامله می‌باشد که قرارداد پیش فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنا نمی‌باشد و هر دو طرف قرارداد با توجه به شرایط پیش آمده می‌توانند از حق فسخ خود استفاده نمایند و اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند که میزان خسارت و موارد پیش بینی شده دیگر در قرارداد پیش فروش با توجه به شرایط فسخ قرارداد، مشخص می‌شود.
مهم‌ترین دلایل فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان
همانطور که گفته شد، حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان برای دو طرفین معامله در شرایط مختلف وجود دارد که این شرایط شامل موارد مختلفی مانند فوت متوفی، عدم پرداخت اقساط در زمان تعیین شده و مواردی از این قبیل می‌باشد که در ادامه به صورت کامل به این موضوع می‌پردازیم و تمام شرایط و دلایل فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان را بررسی می‌کنیم.
-
فسخ قرارداد به دلیل اختلاف در مساحت بنا
اختلاف در مساحت بنا چه در راستای کاهش مساحت و چه در راستای افزایش آن باشد به موجب این که این کاهش یا افزایش مساحت بیشتر از 5 درصد سازه باشد، باعث ایجاد حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان برای طرفین می‌شود، البته باید این را نیز بدانید که اگر کاهش یا افزایش ملک 5 یا کمتر از 5 درصد باشد، حق فسخ برای طرفین ایجاد نمی‌شود و طرف مقابل باید میزان ما به التفاوت قیمت ملک را به خریدار یا فروشنده پرداخت نماید.
-
فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت اقساط به موقع
یکی دیگر از دلایلی که می‌تواند حق فسخ را برای فروشنده ایجاد نماید، عدم پرداخت اقساط از سمت پیش خریدار در زمان مقرر می‌باشد، بد نیست بدانید که در این شرایط فروشنده ملک باید مراتب عدم پرداخت اقساط را به شکل کتبی به دفترخانه تنظیم کننده سند ارائه نماید تا دفترخانه مذکور در مدت 7 روز به پیش خریدار هشدارهای لازم را نسبت به پرداخت معوقه اقساط خود ارائه نماید و در صورتی که فرد اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نکرد، حق فسخ قرارداد به فروشنده داده می‌شود.
-
فسخ قرارداد به دلیل عدم تحویل ملک در موعد مقرر
همانطور که عدم پرداخت هزینه و اقساط ملک از سمت پیش خریدار می‌تواند موجب ایجاد حق فسخ توسط فروشنده شود، عدم تحویل و پیشرفت سازه در زمان مقرر نیز می‌تواند موجب ایجاد حق فسخ برای پیش خریدار شود به این شکل که مراحل پیشرفت سازه باید در قرارداد ذکر شده باشد تا به موجب این موضوع، پیش خریدار بتواند از حق فسخ خود استفاده نماید.
-
فسخ قرارداد به دلیل عدم تحویل سازه با کیفیت مورد توافق
یکی از نکاتی که متاسفانه در ساخت خیلی از سازه‌ها به چشم می‌خورد، استفاده از متریال و مصالح ساختمانی با کیفیت پایین نسبت به مواردی است که فروشنده به خریدار ملک قول داده است که این موضوع نیز مسئله مهمی بوده و از نظر قانونی می‌تواند موجب ایجاد حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان شود؛ بد نیست بدانید که مواردی که در این حوزه می‌تواند باعث فسخ قرارداد شما شود فقط به مصالح ساختمان اشاره ندارد و شامل مواردی از قبیل زیر بنای مفید، تعداد طبقات، تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌ها نیز می‌شود.
-
فسخ قرارداد به دلیل تخلف از تعهدات قراردادی
معمولاً در قراردادهای پیش فروش، وظایفی برای طرفین قرارداد در نظر گرفته می‌شود که فرد موظف به انجام این امور در موعد مقرر می‌شود و در صورتی که موارد ذکر شده را انجام ندهد، حق فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان برای طرف مقابل ایجاد می‌شود و فرد می‌تواند به راحتی قرارداد پیش فروش را به صورت یک طرفه فسخ نماید.
-
فسخ قرارداد به دلیل انتقال قرارداد توسط پیش خریدار
یکی از مفادی که معمولاً در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر می‌شود، عدم توانایی پیش خریدار برای انتقال ملک به سایرین است که این موضوع در راستای عدم ایجاد خریداران جدید و ناشناخته است که در قرارداد باید ذکر شده باشد تا در صورت تخلف پیش خریدار بتوان اقدام به فسخ قرارداد نمود، دقت داشته باشید که اگر این موضوع در قرارداد پیش فروش ساختمان ذکر نشده باشد، این حق به صورت قانونی به پیش خریدار داده می‌شود تا ملک خود را به شخص ثالث واگذار نماید.
-
فسخ قرارداد به دلیل فوت یکی از طرفین قرارداد
در نهایت، یکی دیگر از شرایط فسخ پیش فروش ساختمان، فوت یکی از طرفین قرارداد می‌باشد به شکلی که در هنگام فوت یکی از طرفین، قرارداد پیش فروش به شکل انحلال در می‌آید و حقوق و تعهدات متوفی به وراث او سپرده می‌شود مگر این که در قرارداد این موضوع به شکلی ذکر شود که بعد از فوت یکی از طرفین، حق فسخ به طرف مقابل داده شود تا قرارداد پیش فروش سازه در حاشیه امن بماند.
قانون پیش فروش ساختمان شامل چه مواردی است؟
قانون پیش فروش ساختمان شامل 25 ماده است که تمام اتفاقاتی که ممکن است در حین اخذ قرارداد پیش فروش ساختمان و اجرای آن، اتفاق بیافتد را پیش بینی کرده است و نسبت به آن واکنشی خاص در نظر گرفته است که به عنوان مثال همین موضوع فسخ قرارداد و یا پرداخت خسارت در شرایط مختلف را می‌توان مثال زد.
آیا پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی ممکن است؟
تنها در صورتی می‌توان اقدام به پیش فروش ساختمان نمود که صاحب زمین باشید یا شرایط این که بتوانید سند رسمی ملک را دریافت نماید را داشته باشید که و به موجب این موضوع، قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی از پایه و اساس باطل بوده و جرم محسوب می‌شود؛ بر اساس ماده ۱۸ آیین نامه پیش فروش ساختمان، جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی در شرایط مختلف متفاوت بوده و شامل 91 الی 365 روز زندان و جریمه نقدی از 2 تا 44 برابر وجوه و اموال دریافتی از پیش خریداران می‌باشد.
مبلغ جریمه فسخ قرارداد پیش فروش خرید ملک
جریمه فسخ قرارداد با توجه به دلیل فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان، متفاوت است و نمی‌توان رقم دقیقی برای آن ذکر نمود؛ به علاوه در صورتی که توافقی برای میزان جریمه در قرارداد پیش فروش ساختمان ذکر شده باشد، طبق این قرارداد، میزان جریمه مشخص می‌شود که پیش خریدار یا فروشنده با توجه به نوع تخلف باید میزان آن را پرداخت نماید.
بهترین مشاور و وکیل ملکی در تهران
با توجه به موارد گفته شد و همانطور که در ابتدای مقاله نیز قول داده بودیم، به شما بهترین وکیل ملکی در تهران را معرفی می‌کنیم تا در صورتی که درگیر مشکلات فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان هستید یا هر مشکل ملکی دیگری دارید، بتوانید با کمترین هزینه و در سریع‌ترین زمان ممکن مشکل خود را حل نماید؛ با توجه به موارد گفته شده، در صورتی که نیاز به دریافت مشاوره یا دریافت خدمات از وکیل ملکی دارید، می‌توانید از طریق شماره «09122724813» با تیم وکیل ابراهیمی در ارتباط باشید.
نتیجه گیری
فسخ قرارداد پیش فروش، یکی از حق‌هایی است که شما در رابطه با قراردادی که می‌بندید بهرهمند می‌شوید و می‌توانید در شرایط مختلف از آن استفاده نماید؛ دقت داشته باشید که فسخ قرارداد شامل فاکتورهای مختلفی است و براساس نوع فسخ نیز میزان خسارت شما تعیین می‌شود که در این مقاله به این موضوع پرداخته شد، ولی توصیه می‌کنیم در زمان قرارداد بستن به شکلی عمل کنید که نیازی به فسخ قرارداد در هر شرایطی نداشته باشید مگر شرایطی که از کنترل شما خارج باشد.
