فروش ملک ورثه‌ای را می‌توان یکی از امور پیچیده‌ای دانست که بعد از مرگ متوفی برای وراث به وجود می‌آید و قضیه با بروز برخی شرایط مانند وجود وصیت نامه، ممکن است پیچیده‌تر نیز شود و به همین علت نیز در قانون مدنی کشور، برای حل این مشکل در حالات مختلف، قوانین متفاوتی وجود دارد .
که به همین علت نیز در این مقاله به صفر تا صد فروش ملک ورثه‌ای در این مقاله می‌پردازیم، پس اگر شما مانند هر فرد دیگری درگیر مشکلات فروش ملک ورثه‌ای هستید و نیاز به وکیل انحصار وراثت دارید، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟
منظور از ملک ورثه‌ای، اشاره به ملکی دارد که مربوط به متوفی بوده و بعد از فوت او به وراث به ارث رسیده است؛ ملک ورثه‌ای می‌توان زمین، خانه یا مغازه باشد که طبق قانون بین فرزندان پسر و دختر و البته همسر فرد به اندازه تعیین شده در قانون به ارث می‌رسد، مگر وصیت نامه‌ای خاصی برای این ملک وجود داشته باشد که در زمان حیات فرد به صورت قانونی تهیه و تنظیم شده باشد.
فروش ملک ورثه‌ای به چه شکل است؟
فروش ملک ورثه‌ای به اشکال مختلف، امکان پذیر است که فروش ملک ورثه‌ای با دریافت گواهی انحصار وراثت رایج‌ترین مدل آن می‌باشد؛ البته بد نیست بدانید که فروش ملک ورثه‌ای به هر شکلی که باشد با فروش ملک عادی متفاوت می‌باشد و مستلزم مدارک و مراحل متفاوتی است که در طول مقاله به این موضوع به صورت کامل می‌پردازیم.
فروش ملک ورثه‌ای با دریافت گواهی انحصار وراثت
همانطور که گفته شد، فروش ملک ورثه‌ای با دریافت گواهی انحصار وراثت، رایج‌ترین نوع فروش ملک ورثه‌ای است که در آن، گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف و به درخواست وراث صادر می‌شود که در آن اطلاعات کامل وراث قانونی متوفی ذکر شده است؛ بد نیست بدانید که دریافت گواهی انحصار وراثت، قبل از هر چیزی مستلزم چاپ آگهی در روزنامه کثیر الانتشار می‌باشد و بعد از صدور گواهی، وراث می‌توانند اقدام به فروش و تعیین وضعیت ملک ورثه‌ای نمایند.
فروش ملک ورثه‌ای بدون اطلاع سایر وراث ممکن است؟
خیر: یکی از نکات مهم درباره فروش ملک ورثه‌ای، عدم امکان فروش این ملک بدون اطلاع تمامی وراث قانونی است به شکلی که شما نمی‌توانید بدون اطلاع کلی به تمامی وراث اقدام خاصی نسبت به ملک ورثه‌ای نماید و در صورتی که به فکر اقدامی اینچنینی باشید، سایر وراث به جرم کلاه برداری می‌توانند از دست شما شکایت نمایند.
نحوه فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت وراث
قبل‌تر گفته شد که فروش ملک ورثه‌ای بدون اطلاع سایر وراث امکان پذیر نیست، ولی این بدان معنا نیست که فرد بدون رضایت سایرین و در هیچ شرایطی نمی‌تواند، اقدام به فروش ملک ارثیه‌ای نماید؛ به بیان دیگر زمانی که وراث رضایت به فروش نداشته باشند.
و در صورتی که ملک قابل افراز (تقسیم بندی سهم هر فرد به صورت جداگانه برای فروش به صورت تکی بدون بروز مشکل برای سایر شرکا) نباشد، هر کدام از وراث می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید و با اثبات این که ملک قابل افراز نیست، تقاضای فروش ملک مشاع نماید که در این حالت، دادگاه اقدام به فروش ملک می‌نماید و سهم هر کدام از وراث را به آنها ارائه می‌نماید.
قوانین مزایده ملک ورثه‌ای به چه شکل است؟
با توجه به این موضوع که فروش ملک ورثیه ای در صورتی که از طرف یکی از وراث بوده باشد و به دستور دادگاه انجام شود، به شکل مزایده به فروش می‌رسد که در این حالت قوانین منحصر به فردی برای فروش ملک به وجود می‌آید که در ادامه با این قوانین آشنا می‌شویم.
- مبلغ پیشنهادی در مزایده اول و دوم نباید کمتر از مبلغ کارشناسی ملک باشد
- جهت فروش ملک ورثه‌ای به شکل مزایده، تنها باید هزینه آگهی پرداخت نمود
- در صورتی که یکی یا چند تن از وراث بخواهند ملک را خریداری نمایند، باید از دادگاه اجازه دریافت نمایند
- سهم هر یکی از وراث بعد از فروش ملک به خود او یا وکیل قانونی فرد داده می‌شود
- مزایده وراثی که در خارج از کشور هستند با حضور وکیل آنها انجام می‌شود
- در صورتی که وراث به سن قانونی نرسیده باشند، مزایده با حضور قیم آنها انجام می‌شود
انتقال سند ملک به خریدار بعد از فوت فروشنده؟
یکی از مشکلاتی که می‌تواند هر خریدار ملکی را درگیر خود نماید، فوت فروشنده قبل از سند زدن ملک می‌باشد که در این صورت خریدار باید به شورای حل اختلاف مراجعه و با بررسی گواهی انحصار وراثت از وراث تقاضای سند زدن ملک را نماید؛ البته ممکن است در این زمان خریدار با مخالفت وراث روبه رو شود که در این حالت خریدار باید به دادگاه مراجعه نماید و اقدام به تنظیم سند رسمی و درخواست ملک نماید و در صورتی که ادعا فرد مقبول دادگاه قرار گرفت، وراث باید طی نهایت 10 روز ملک را به خریدار تحویل و سند را به نام او تغییر دهند.
مراحل و نحوه خرید و فروش ملک ورثه‌ای
همانطور که در ابتدای مقاله نیز گفته شد، مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای با ملک معمولی متفاوت است و در صورتی که می‌خواهید اقدام به فروش ملک ورثه‌ای نماید، باید طبق مراحل زیر اقدام نماید.
- احراز مالکیت
- بررسی گواهی انحصار وراثت
- بررسی احتمال وجود وراث دیگر
- بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- بررسی وصیّت‌نامه متوفی
- بررسی مسئله وراث صغیر
- امضای وراث
- نحوه پرداخت ثمن معامله ملک موروثی
مراحل تقسیم ملک ورثه‌ای بین وراث
برای فروش ملک ورثه‌ای، قبل از هر کاری باید ملک بین وراث تقسیم بندی شود که خود این عملیات نیز شامل مراحل مختلفی می‌باشد که در ادامه به آن می‌پردازیم.
- برداشت هزینه‌های مربوط به دفن و مراسم متوفی از سهم وراث
- برداشت هزینه‌های مربوط به مهریه یا دستمزد نسبت به خدمتکاران
- تعیین و تکلیف اموال متوفی طبق وصیت نامه (در صورت وجود وصیت نامه) تا ثلث مال
- تقسیم مابقی مال بین وراث به صورت قانونی
مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه‌ای
همانطور که گفته شد، مراحل خرید و فروش ملک ارثیه‌ای با فروش ملک معمولی تفاوت‌های زیادی دارد که این تفاوت‌ها شامل مدارک مورد نیاز نیز می‌شود و به همین علت نیز در ادامه به مدارک لازم برای فروش ملک ورثه‌ای می‌پردازیم.
- مدارک کامل هویتی خریدار و فروشندگان
- گواهی انحصار وراثت
- سند رسمی یا عادی ملک ارثیه‌ای
- اجازه دادستان، مبنی بر امکان فروش سهم الارث ورثه زیر سن قانونی
- حکم قیم بودن فرد نسبت به وارث زیر سن قانونی
فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت
یکی از روش‌های پر ریسک برای فروش ملک ورثه‌ای، اقدام فروش ملک بدون انحصار وراثت است در این روش باید به این شکل عمل کرد که ورثه محجور وجود نداشته باشد و همه وراث بر فروش مال موروثی رضایت کامل داشته باشند تا یکی از وراث بتواند سهم الارث خود را به خریدار انتقال داده و خریدار نیز سند رسمی طلب نکند؛ البته همانطور که گفته شد این مدل از خرید بسیار پر ریسک برای خریدار بوده و روش ایده آلی به شمار نمی‌رود.
فروش ملک ورثه‌ای، زمانی که یکی از وراث زیر سن قانونی باشد؟
در این حالت، برای فروش مال وراثه ای، باید حتماً قیم قانونی فرد حضور داشته باشد تا به جای فرد صغیر یا همان زیر سن قانونی، اقدامات لازم را انجام دهد.
خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث
یکی از روش‌های فروش مالک ورثه‌ای، فروش این مال به یک یا چند تن از وراث می‌باشد که این امر نیز مستلزم طی کردن فرآیند و مراحل خاصی است؛ به بیان دیگر برای خرید ملک توسط یکی یا چند تن از وراث، قبل از هر چیزی باید خریدار دارای یعنی عقل، بلوغ و رشد کامل بوده باشد و در قرارداد نیز شرایط کلی و اصلی صحت معاملات، مانند رضای طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع وجود داشته باشد و وراث نیز رضایت به فروش داشته باشند.
نکته مهم:
در خرید ملک ورثه‌ای توسط یکی از وراث ممکن است وراث زیر سن قانونی وجود داشته باشند که در این شرایط، حضور قیم قانونی فرد به عنوان نماینده فروش الزامی می‌باشد؛ به علاوه خریدار باید از عدم وجود وصیت نامه نسبت به ملک خریداری شده اطمینان حاصل نماید.
نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک ورثه‌ای
یکی از مشکلات احتمالی وراث برای فروش ملک ورثه‌ای، عدم توانایی نوشتن مبایعه نامه می‌باشد که البته در صورت عدم آگاهی می‌تواند سمت دیگر که خریدار می‌باشد را نیز دچار دردسر نماید که با توجه به این موضوع، توصیه می‌کنیم قبل از نوشتن مبایعه نامه با متخصصین ما در ارتباط باشید و مشاوره دریافت نماید و حتی الامکان اقدام به بررسی نمونه مبایعه نامه ملک ورثه‌ای نماید.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک ورثه‌ای
تنظیم دادخواست فروش ملک ورثه‌ای، امری تخصصی است که باید مانند سایر مواردی که در آن توانایی و علم ندارید، از نظر متخصصین این حوزه استفاده نماید و به همین علت نیز شما، می‌توانید از طریق شماره با متخصصین ما در ارتباط باشید؛ به علاوه از طریق لینک زیر نیز می‌توانید، اقدام به دانلود نمونه دادخواست دستور فروش ملک ورثه‌ای که تیم وکیل ابراهیمی تدوین و آماده سازی نموده، نماید.
مشکلات فروش ملک ورثه‌ای در صورت وجود وصیت نامه؟
یکی از موارد قانونی که برای هر فردی وجود دارد، حق وصیت نمودن برای تعیین و تکلیف ثلث مال خود است و به همین علت نیز در صورت وجود وصیت نامه برای تعیین نمودن وضعیت خانه مذکور و توانایی اثبات این که خانه مذکور جزو ثلث مال متوفی می‌باشد، باید طبق وصیت نامه عمل نمود و نمی‌توان اقدام به فروش مال نمود، پس بهترین کار این است که قبل از فروش ملک ورثه‌ای، از وجود یا عدم وجود وصیت نامه درباره تعیین و تکلیف ملک، اطمینان حاصل نمود.
بهترین وکیل انحصار وراثت در تهران
با توجه به موارد گفته شده و البته هزاران حالت مختلف که می‌تواند فروش ملک ورثه ای را به امری پیچیده و مستلزم مشاوره گرفتن از فرد حرفه‌ای نمود، توصیه می‌کنیم از طریق شماره «۰۹۱۲۲۷۲۴۸۱۳» با متخصصین ما در تیم وکیل ابراهیمی در ارتباط باشید تا ضمن بررسی وضعیت فعلی ملک ورثه‌ای، بهترین راهکار ممکن برای فروش ملک به شما ارائه شود.
نتیجه گیری
فروش ملک ورثه‌ای نسبت به املاک عادی از پیچیدگی‌های خاصی برخوردار است و به علت این که در این نوع فروش ملک، خریدار با چند فروشنده سر کار دارد و ممکن است به دلیل وجود وصیت نامه، وضعیت ملک دگرگون شود، بهترین کار این است که در صورت خرید این املاک قبل از هر چیزی با متخصصین امر در ارتباط باشید و از بهترین وکیل انحصار وراثت مشاوره دریافت نماید.
