قانون پیش فروش ساختمان، اشاره به مجموعه‌ای از چارچوب‌ها دارد که در فرآیند ساخت و ساز ساختمان‌های پیش فروش شده، اعمال می‌شوند تا بتوان در شرایط مختلف با تکیه بر این قوانین، اقدامات قانونی لازم را از هر سمت قرارداد انجام داد؛ با توجه به این که ساخت و ساز به صورت پیش فروش سازه، یکی از رایج‌ترین مدل‌های فروش خانه به خریداران می‌باشد، در این مقاله نیز به قوانین پیش فروش ساختمان می‌پردازیم و جزئیات این قوانین را بررسی می‌کنیم، پس تا انتهای این مقاله همراه ما باشید تا آشنایی نسبی با قوانین ساخت و ساز به شکل پیش فروش پیدا کنید.
پیش فروش ساختمان به چه معناست؟
پیش فروش ساختمان، یکی از مدل‌های رایج برای ساخت و ساز یک سازه در کاربری‌های مختلف است که در آن فروشنده به خریدار در ازای دریافت مبلغ ساختمان به صورت دوره‌ای، تعهداتی ارائه می‌نماید تا بتواند در زمان مقرر، ساختمانی که در قرارداد ذکر نموده است را به خریدار ارائه نماید؛ بد نیست بدانید که پیش فروش ساختمان یکی از رایج‌ترین مدل‌های ساخت و ساز به ویژه در پروژه‌های سنگین می‌باشد که عملاً تأمین هزینه‌ها توسط یک نفر غیرقابل تصور است.
قانون پیش فروش ساختمان چیست؟
قانون پیش فروش ساختمان، اشاره به چارچوب‌هایی دارد که مراجع قانونی برای پیش فروش ساختمان در نظر گرفته‌اند تا از بروز کلاه برداری و انواع مشکلات دیگر در ابتدای راه جلوگیری نمود؛ بد نیست بدانید که قانون پیش فروش ساختمان، شامل 25 ماده می‌باشد که از هم نظر پیش فروش ساختمان را در بر گرفته و به واسطه این مفاد، شما می‌توانید به صورت ایمن در قراردادهای پیش فروش به عنوان فروشنده یا خریدار شرکت داشته باشید، البته بد نیست بدانید تا زمانی که این 25 ماده را به درستی ندانید و در قراردادهای خود طبق آن‌ها پیش نروید، درب‌های کلاه برداری باز می‌ماند و هر لحظه ممکن است دچار مشکلات و دعاوی ملکی شوید.
پیش فروش ساختمان توسط چه کسی انجام می‌شود؟
قرارداد پیش فروش ساختمان فقط توسط مالک زمین انجام می‌شود و سازنده ملک نمی‌تواند بدون هماهنگی اقدام به پیش فروش ساختمان‌ها نماید مگر در صورتی که خود این فرد نیز در ساخت و ساز ملک سرمایه گذاری کرده باشد که به سبب این سرمایه گذاری، حق پیش فروش ساختمان به او نیز برسد.
اصطلاحات مهم در پیش فروش ساختمان که باید بدانید
یکی از نکات مهم درباره قانون پیش فروش ساختمان‌های مختلف، اصطلاحات قانونی است که انواع موقعیت و اشخاص را معرفی می‌کند که این اصطلاحات می‌توانند به شما در تهیه قرارداد قانون پیش فروش ساختمان کمک کنند و از بروز هر گونه کلاه برداری جلوگیری کنند؛ با توجه به موضوعات گفته شده، از مهم‌ترین اصطلاحات در اخذ قرارداد پیش فروش ساختمان، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود.
- پیش فروشنده: مالک رسمی زمین، سرمایه گذاران و یا مستاجرین
- مالک رسمی زمین: اشاره به فردی دارد که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دارای سند رسمی مالکیت است
- سرمایه گذار: شخصی که به موجب سند رسمی، روی زمین برای ساخت ملک سرمایه گذاری می‌کند و حق فروش ساختمان را دارد
- مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی، دارای حق احداث بنا روی عین مستاجره می‌باشد
- سند رسمی: سندی که در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می‌شود و بین فروشنده و خریدار رد و بدل می‌شود
- مهندس ناظر: فردی که نظارت بر ساخت و ساز ساختمان را دارد و توسط مرجع صدور پروانه ساختمان تأیید شده است
جزئیات الزامی در قرارداد پیش فروش ساختمان شامل چیست؟
باید بدانید که قراردادهای قانونی به واسطه هر کلمه می‌توانند دنیای جدیدی را برای طرفین به تصویر بکشند که با توجه به این موضوع حداقل مواردی طبق قانون باید در قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان ذکر شده باشد که شامل موارد زیر است.
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد چه حقیقی و چه حقوقی
- مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک و پلاک
- امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت واحد، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ و انباری
- مشخصات معماری و فنی ساختمان مانند موقعیت و کاربری ساختمان
- تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل سازه پیش فروش شده و انتقال سند رسمی به پیش خریدار
- تعیین وضعیت خسارت در صورت بروز مشکلات مختلف مثل عدم انجام تعهدات خریدار
- تعیین وضعیت تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات
- عهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع ذی صلاح
- معرفی داوران و احکام مذکور در مواد 6، 7، 8، 9، 11، 12، 14، 16 و 20 قانون پیش فروش ساختمان
مدارک لازم جهت پیش فروش ساختمان
اگر می‌خواهید، اقدام به اخذ قرارداد پیش فروش ساختمان نماید، باید مدارک مورد نیازی که برای بستن قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است را تهیه نماید تا در زمان اخذ قرارداد پیش فروش ملک به مشکل نخورید که با توجه به موضوعات گفته شده، از مهم‌ترین مدارک لازم قرارداد پیش فروش ساختمان، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود.
سند رسمی مالکیت زمین یا قرارداد رسمی که در آن به واسطه سرمایه‌گذاری حق فروش از طریق احداث بنا به پیش فروشنده اختصاص یافته باشد و یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
شناسه فنی مستقل برای هر واحد
پروانه ساخت کل ساختمان و سازه
بیمه نامه با موضوع مسئولیت موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
تائیدیه از سمت مهندس ناظر مبنی به اتمام فرآیند عملیاتی پی ریزی ساختمان
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
حکم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
طبق قانون پیش فروش ساختمان که شامل 25 ماده می‌باشد، قرارداد پیش فروش سازه فقط به واسطه سند رسمی قابل انجام بوده و در صورتی که فروشنده تخلف نماید و بدون دریافت سند رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، اقدام به اخذ قرارداد نماید، مطابق قانون در صورت وجود شاکی خصوصی یا پیگیری وزارت مسکن و شهرسازی، به مدت 91 روز الی 1 سال به زندان می‌رود یا باید به عنوان جزائی نقدی 2 الی 4 برابر وجوه دریافتی را پرداخت نماید؛ البته باید بدانید که در صورت گذشت شاکی، تعقیب و اجرای حکم متوقف می‌شود.
در صورت تغییر در اندازه سازه چه اقدامی در نظر گرفته می‌شود؟
یکی از اتفاقاتی که ممکن است در حین ساخت و ساز اتفاق بیافتد که در قرارداد پیش فروش ساختمان در نظر گرفته نشده یا به اشتباه محاسبه شده است، تغییر اندازه در سازه می‌باشد که شامل کوچک یا بزرگ‌تر شدن آن می‌باشد که در این شرایط باید ما به تفاوت زمین از خریدار اخذ یا به او پرداخت شود؛ بد نیست بدانید که این هزینه با توجه به ارزش روز در نظر گرفته می‌شود و مطابق قرارداد اولیه نخواهد بود.
حکم عدم توافق طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
در هر قراردادی ممکن است بین طرفین قرارداد به هر دلیل مشکل پیش آید و توافق لازم در حین اجرای عملیات مربوطه دیگر قابل استناد نباشد که این شرایط نیز در قانون پیش بینی شده و مطابق قانون، باید هزینه‌های خرج شده توسط خریدار با توجه به ارزش روز به او پرداخت شود؛ بد نیست بدانید که در شرایطی که فروشنده یا خریدار نتواند، به تعهدات خود عمل کند، باید مطابق قانون به طرف مقابل جریمه پرداخت کند.
خسارت در قانون پیش فروش ساختمان به چه شکل در نظر گرفته شده؟
با توجه به مواردی که قبل‌تر ذکر شد، خسارت در قانون پیش فروش ساختمان در نظر گرفته شده به این شکل که اگر در قرارداد فروش ساختمان، بین طرفین میزان خسارت تعیین شده باشد، طبق آن عمل می‌کنند و در صورتی که هیچ خسارتی در نظر گرفته نشده باشد، مطابق ماده 6 قانون عمل می‌شود که در شرایط مختلف متفاوت که در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
در صورت عدم انجام توافقات از سمت فروشنده در قسمت‌های مشاع، به میزان نیم درصد با توجه به قیمت روز به میزان قدرالسهم خریدار اضافه می‌شود
در صورت عدم انجام توافقات از سمت فروشنده در قسمت‌های خدمات عمومی، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار اضافه می‌شود
در صورتی که در زمان مقرر سند رسمی به خریدار انتقال پیدا نکند، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ارائه معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار در صورتی که واحد پیش فروش شده یا بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ در زمان مقرر تحویل داده نشود
آیا مشاورین املاک نیز می‌توانند، قرارداد پیش فروش ساختمان بنویسند؟
یکی از نکات بسیار مهم درباره، قراردادهای پیش فروش سازه‌های مختلف، عدم اجازه و دسترسی مشاورین املاک به تنظیم سند رسمی می‌باشد، بدان معنی که مشاورین املاک فقط می‌توانند توافق اولیه بین طرفین را مدیریت نمایند و بعد از قطعی شدن قرارداد پیش فروش ساختمان، باید خریدار و فروشنده را به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند.
دریافت مشاوره حقوقی از بهترین وکیل ملکی در تهران
شاید فکر کنید که با وجود قوانین سفت و سختی که در قانون پیش فروش ملک در نظر گرفته شده است، دیگر هیچ جای نگرانی نبوده و شما می‌توانید به سادگی اقدام به اخذ قرارداد پیش فروش ساختمان نماید، در حالی که باید بدانید که در صورتی که با قانون آشنایی نداشته باشید، قانون به شکل شمشیری خواهد بود که از شما دفاع نمی‌کند و به سمت شما نشانه می‌رود، پس اگر می‌خواهید مانند هزاران نفر دیگر که با این تفکر همین الان درگیر دعاوی ملکی هستند، نباشید، توصیه می‌کنیم جهت دریافت مشاوره حقوقی در زمینه پیش فروش ساختمان از طریق شماره «09122724813» با متخصصین ما در تیم وکیل ابراهیمی بهترین وکیل ملکی در تهران در ارتباط باشید.
جمع بندی
قانون پیش فروش ساختمان در راستای حمایت از طرفین قرارداد در 25 ماده تعیین و تکلیف شده است که به واسطه این قوانین می‌توان تمام راه‌های کلاه برداری را بست به شرطی که شما بتوانید از این قوانین به درستی استفاده نماید؛ دقت داشته باشید که پیش فروش ساختمان نیازمند سند رسمی زمین از دفاتر اسناد رسمی بوده و به هیچ وجه، مشاورین املاک نمی‌توانند اقدام به بستن قرارداد پیش فروش ساختمان نمایند؛ پس توصیه می‌کنیم قبل از بستن هرگونه قرارداد در این زمینه از یک متخصص مشاوره حرفه‌ای و وکیل قرارداد دریافت نماید.
