راهنمای جامع فروش ملک ورثه‌ای: قوانین و چالش‌ها
فروش ملک ورثه‌ای یکی از موضوعات پیچیده و مهمی است که پس از فوت متوفی برای وراث ایجاد می‌شود. این مسئله ممکن است با وجود وصیت‌نامه یا شرایط خاص دیگر پیچیده‌تر گردد. در قانون مدنی ایران، مقررات جامعی برای حل این موضوع در حالات مختلف پیش‌بینی شده است. در این مقاله به بررسی کامل این فرآیند پرداخته‌ایم تا راهنمایی جامعی برای شما فراهم کنیم.
ملک ورثه‌ای یا موروثی چیست؟
ملک ورثه‌ای به ملکی اطلاق می‌شود که متعلق به متوفی بوده و پس از فوت او به وراث به ارث رسیده است. این ملک می‌تواند شامل زمین، خانه یا مغازه باشد که طبق قانون میان وراث، شامل فرزندان پسر، دختر و همسر متوفی، تقسیم می‌شود. لازم به ذکر است که اگر وصیت‌نامه‌ای قانونی وجود داشته باشد، این تقسیم‌بندی طبق مفاد وصیت‌نامه انجام خواهد شد.
مراحل فروش ملک ورثه‌ای
فروش این نوع ملک فرآیندی متفاوت از فروش ملک عادی دارد و مستلزم طی کردن مراحل زیر است:
1. دریافت گواهی انحصار وراثت
2. بررسی وضعیت مالکیت و مدارک قانونی
برای اطمینان از صحت انتقال مالکیت، باید مدارک زیر را بررسی کنید:
سند رسمی یا عادی ملک
گواهی انحصار وراثت
مفاصاحساب مالیاتی متوفی
وصیت‌نامه (در صورت وجود)
3. امضای تمامی وراث
برای فروش ملک، رضایت و امضای تمامی وراث الزامی است. بدون این رضایت، فروش ملک غیرقانونی خواهد بود و سایر وراث می‌توانند شکایت کنند.
فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت وراث
در مواردی که یکی از وراث با فروش ملک مخالف باشد، امکان فروش ملک از طریق دادگاه وجود دارد. در این حالت:
اگر ملک قابل افراز نباشد (تقسیم‌بندی سهم هر وارث به صورت جداگانه ممکن نباشد)، دادگاه دستور فروش ملک به صورت مزایده را صادر می‌کند.
سهم هر وارث پس از فروش، به حساب آن‌ها واریز می‌شود.
قوانین مربوط به مزایده ملک ورثه‌ای
فروش این نوع ملک از طریق مزایده تحت شرایط و قوانین زیر انجام می‌شود:
مبلغ پیشنهادی در مزایده اول و دوم نباید کمتر از مبلغ کارشناسی ملک باشد.
هزینه آگهی مزایده تنها بر عهده فروشنده است.
اگر یکی از وراث قصد خرید ملک را داشته باشد، باید از دادگاه مجوز دریافت کند.
در صورت وجود وراث خارج از کشور، مزایده با حضور وکیل آن‌ها انجام می‌شود.
اگر وراث زیر سن قانونی باشند، قیم قانونی آن‌ها باید در مزایده حضور داشته باشد.
انتقال سند ملک به خریدار پس از فوت فروشنده
در صورتی که فروشنده قبل از انتقال سند فوت کند، خریدار باید به شورای حل اختلاف مراجعه و درخواست انتقال سند کند. در صورت مخالفت وراث، دادگاه می‌تواند با بررسی گواهی انحصار وراثت، حکم به انتقال سند به خریدار بدهد. طبق ماده 147 قانون ثبت، وراث ملزم به اجرای این حکم در مدت 10 روز خواهند بود.
فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت
فروش این نوع ملک بدون دریافت گواهی انحصار وراثت ممکن است، اما ریسک بالایی دارد. این روش تنها در صورتی قانونی است که:
هیچ وارث محجوری وجود نداشته باشد.
تمامی وراث بر فروش توافق کامل داشته باشند.
سند رسمی برای انتقال مالکیت صادر نشود.
نحوه فروش ملک ورثه‌ای به یکی از وراث
اگر یکی از وراث قصد خرید ملک را داشته باشد، باید تمامی شرایط قانونی از جمله رضایت دیگر وراث، بلوغ، رشد و عقل کامل خریدار و رعایت حقوق سایر وراث را فراهم کند. در صورت وجود وراث زیر سن قانونی، قیم قانونی باید به نمایندگی از آن‌ها عمل کند.
مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای
مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای با ملک معمولی تفاوت‌هایی دارد. برای فروش ملک ورثه‌ای باید مراحل زیر انجام شود:
- احراز مالکیت
- بررسی گواهی انحصار وراثت
- بررسی وراث دیگر
- بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- بررسی وصیت‌نامه متوفی
- بررسی وضعیت وراث صغیر
- امضای وراث
نحوه تقسیم ملک ورثه‌ای بین وراث
قبل از فروش ، باید ملک میان وراث تقسیم شود. مراحل تقسیم ملک شامل موارد زیر است:
- پرداخت هزینه‌های مربوط به دفن و مراسم متوفی
- پرداخت هزینه‌های مهریه و دستمزد خدمتکاران
- تعیین تکلیف اموال متوفی طبق وصیت‌نامه
- تقسیم باقی‌مانده اموال بین وراث
مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه‌ای
برای خرید و فروش ملک ورثه‌ای، به مدارک زیر نیاز است:
- مدارک هویتی خریدار و فروشندگان
- گواهی انحصار وراثت
- سند رسمی یا عادی ملک
- حکم قیم برای وراث زیر سن قانونی
فروش ملک ورثه‌ای بدون گواهی انحصار وراثت
فروش این نوع ملک بدون گواهی انحصار وراثت بسیار پرریسک است. در این روش، تمامی وراث باید رضایت کامل برای فروش ملک داشته باشند و هیچ وراث محجور (زیر سن قانونی) نباید وجود داشته باشد. این روش برای خریداران توصیه نمی‌شود.
فروش ملک ورثه‌ای وقتی یکی از وراث زیر سن قانونی باشد
در صورتی که یکی از وراث زیر سن قانونی باشد، باید قیم قانونی او حضور داشته باشد تا فروش ملک انجام شود. همچنین، حضور قیم برای انجام سایر امور حقوقی نیز ضروری است.
نکات مهم هنگام خرید ملک ورثه‌ای
هنگام خرید این نوع ملک توسط یکی از وراث، باید از عدم وجود وصیت‌نامه مطمئن شد و همچنین، خرید ملک باید با رضایت تمامی وراث انجام شود.
مشکلات فروش ملک ورثه‌ای در صورت وجود وصیت‌نامه
اگر برای این نوع ملک وصیت‌نامه‌ای وجود داشته باشد که تعیین تکلیف آن را به فرزند خاصی یا فرد دیگری واگذار کرده باشد، فروش ملک باید طبق وصیت‌نامه صورت گیرد. بنابراین، قبل از فروش ملک، از وجود یا عدم وجود وصیت‌نامه اطمینان حاصل کنید.
بهترین وکیل انحصار وراثت در تهران
با توجه به موارد گفته شده و پیچیدگی‌های مختلفی که می‌تواند فرآیند فروش ملک ورثه‌ای را پیچیده‌تر کند، مشاوره با یک وکیل متخصص در این حوزه امری ضروری است. با توجه به شرایط ویژه هر پرونده و نیاز به بررسی دقیق وضعیت ملک ورثه‌ای، توصیه می‌کنیم برای دریافت بهترین مشاوره، با متخصصین تیم وکیل ابراهیمی از طریق شماره «۰۹۱۲۲۷۲۴۸۱۳» در ارتباط باشید. تیم ما با بررسی وضعیت ملک ورثه‌ای شما، بهترین راهکار ممکن را برای فروش ملک به شما ارائه خواهد داد.
نتیجه گیری
فروش ملک ورثه‌ای نسبت به فروش املاک معمولی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و به دلیل وجود وراث متعدد و احتمال وجود وصیت‌نامه، نیازمند دقت و مشاوره حقوقی است. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از اقدام به فروش ملک ورثه‌ای، با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
