پرسش و پاسخ‌های متداول حقوقی و ملکی
معاملات ملکی از مهم‌ترین موضوعاتی هستند که افراد در زندگی با آن‌ها سر و کار دارند. از خرید و فروش ملک گرفته تا مسائل اجاره و تنظیم قرارداد، پرسش‌های بسیاری وجود دارد که نیازمند پاسخ‌های دقیق حقوقی است. در این مقاله به رایج‌ترین پرسش‌ها و پاسخ‌های حقوقی و ملکی در حوزه املاک می‌پردازیم.
1. آیا قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر است؟
پاسخ:
بله، قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر است؛ اما برای جلوگیری از مشکلات حقوقی باید شرایط قانونی زیر در آن رعایت شود:
- امضای طرفین و شاهدان.
- مشخص بودن مشخصات دقیق ملک.
- پرداخت مبلغ به صورت واضح و شفاف.
در صورت وجود این شرایط، می‌توان برای الزام طرف مقابل به انجام تعهداتش، از دادگاه درخواست کرد.
2. آیا پیش‌خرید ملک قانونی است : حقوقی و ملکی
پاسخ:
بله، اما باید قرارداد پیش‌خرید به‌صورت رسمی و در دفترخانه ثبت شود. همچنین طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، موارد زیر باید رعایت شود:
- مشخصات دقیق واحد (متراژ، طبقه، امکانات).
- زمان تحویل ملک.
- مجوز ساخت و پروانه‌های لازم.
اگر پیش‌خرید بدون رعایت این موارد انجام شود، ممکن است مشکلات جدی ایجاد شود.
3. چگونه از صحت مالکیت فروشنده مطمئن شویم؟
پاسخ:
برای اطمینان از مالکیت فروشنده:
- سند رسمی ملک را بررسی کنید.
- به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و استعلام بگیرید.
- اطمینان حاصل کنید که ملک در رهن بانک یا وثیقه نیست.
این مراحل به شما کمک می‌کند که از خرید ملکی با مشکلات حقوقی جلوگیری کنید.
4. آیا مستاجر می‌تواند قرارداد را قبل از اتمام مدت فسخ کند : حقوقی و ملکی
پاسخ:
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر فقط در شرایط زیر می‌تواند قرارداد را پیش از موعد فسخ کند:
- رضایت موجر (مالک).
- وجود شرط فسخ در قرارداد.
در غیر این صورت، مستاجر باید خسارت تعیین‌شده در قرارداد را بپردازد.
5. اگر فروشنده پس از تنظیم قولنامه ملک را به شخص دیگری بفروشد، چه کنیم؟
پاسخ:
در این حالت، شما می‌توانید با استناد به قولنامه به دادگاه مراجعه کرده و:
- ابطال سند مالکیت شخص دوم را درخواست کنید.
- الزام به انتقال سند را مطرح کنید.
طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، حق با شخصی است که اولین قرارداد را امضا کرده است.
6. آیا می‌توان بدون سند رسمی ملکی را فروخت : حقوقی و ملکی
پاسخ:
بله، اما فروش ملک بدون سند رسمی می‌تواند مشکلات حقوقی بسیاری ایجاد کند. اگر سند رسمی وجود ندارد، حتماً از:
- استعلام از مراجع ثبت.
- تنظیم مبایعه‌نامه معتبر در حضور شاهد.
استفاده کنید. توجه داشته باشید که سند رسمی برای انتقال قطعی و قانونی لازم است.
7. آیا می‌توان برای اجاره‌نامه عادی حکم تخلیه گرفت؟
پاسخ:
بله، در صورتی که اجاره‌نامه عادی:
- به صورت کتبی تنظیم شده باشد.
دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند.
می‌توان از دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم تخلیه گرفت.
8. حق سرقفلی چیست و چه زمانی پرداخت می‌شود : حقوقی و ملکی
پاسخ:
حق سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر بابت ارزش تجاری ملک دریافت می‌کند. این حق معمولاً در قراردادهای اجاره تجاری وجود دارد و با پایان قرارداد باید یا تمدید شود یا مالک مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازگرداند.
9. اگر ملک در رهن بانک باشد، آیا می‌توان آن را خرید؟
پاسخ:
بله، اما انتقال سند رسمی بدون رضایت بانک امکان‌پذیر نیست. شما می‌توانید:
- بدهی فروشنده به بانک را تسویه کنید.
توافق کنید که بدهی بانک از مبلغ خرید کسر شود و مابقی به فروشنده پرداخت شود.
10. چگونه از کلاهبرداری در معاملات ملکی جلوگیری کنیم : حقوقی و ملکی
پاسخ:
برای پیشگیری از کلاهبرداری:
- حتماً از دفتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
- استعلام مالکیت ملک و وضعیت آن (وثیقه یا رهن) را انجام دهید.
- از مشاورین املاک معتبر کمک بگیرید.
در قرارداد از شروطی مانند فسخ در صورت عدم انجام تعهدات استفاده کنید.
11. تکلیف مالکان در قبال مشاعات ساختمان چیست؟
پاسخ:
براساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان (مانند راه‌پله، پارکینگ مشترک و آسانسور) به همه ساکنان تعلق دارد و هیچ مالک یا مستاجری نمی‌تواند استفاده اختصاصی از آن‌ها داشته باشد.
12. آیا مالک می‌تواند اجاره را به دلخواه افزایش دهد : حقوقی و ملکی
پاسخ:
طبق قوانین، مالک نمی‌تواند بیش از نرخ مصوب تعیین‌شده توسط دولت اجاره را افزایش دهد. اگر مالک و مستاجر به توافق نرسند، می‌توان از طریق شورای حل اختلاف اقدام کرد.
نتیجه گیری
مسائل حقوقی و ملکی جزئیات زیادی دارند که نیازمند آگاهی و دقت بالا هستند. پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، توصیه می‌شود با یک وکیل متخصص مشورت کرده و تمامی اسناد و مدارک را با دقت بررسی کنید. داشتن اطلاعات کافی درباره قوانین مرتبط، می‌تواند از مشکلات و کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری کند.
