اجور معوقه چیست؟
در دنیای حقوقی بسیاری از اصطلاحات و عبارات معانی متفاوتی دارند که هر کدام نیاز به توضیحاتی برای افراد عادی دارند. در این مقاله ما قصد داریم در مورد دعوای مطالبه اجور معوقه توضیحاتی ارائه دهیم. اینکه این اصطلاح حقوقی به چه معناست؟ برای چه مواردی استفاده می شود؟ دعوای مطالبه اجور معوقه از طرف چه کسی مطرح می شود؟
معنی لغوی اجور معوقه:
در واقع باید گفت اجور جمع مکسر اجر می باشد و معنی آن اجرت ها است. معوقه هم نیز به معنی به تاخیر افتاده یا عقب افتاده است. معوقه به معنی معوق مانده نیز معنی می شود.
اجور معوقه که یک اصطلاح حقوقی است به چه معنی می باشد؟
این واژه در واقع به معنی اجاره بها است که به در علم حقوق به نام مال الاجاره نیز شناخته می شود. طبق قرارداد یا اجاره نامه ای که بین موجر و مستاجر بسته می شود، مستاجر باید طبق رقمی که در قرارداد نوشته می شود برای هر ماه به موجر اجاره بها بپردازد و این موعد مقرر بر اساس توافق طرفین مشخص می شود. مستاجر موظف است در موعد مقرر اجاره بها را پرداخت کند. اما اگر اجاره بها در موعد مقرر تسلیم موجر نشود، به آن اجور معوقه می گویند که اگر مستاجر از پرداخت آن خودداری کند.
مالک می تواند با مراجعه به دادگاه صالح و مراجع قضایی در خواست رسیدگی داشته باشد. موجر از این طریق می تواند اجور معوقه را مطالبه و وصول نماید. در این مورد سوالات بسیاری مطرح می گردد که موجر برای دعوای مطالبه اجور معوقه باید به کدام مرجع قضایی مراجعه کند؟ در مورد این مسئله در پاراگراف بعدی توضیحاتی ارائه خواهیم داد.
مستاجر نسبت به اجور معوقه چه تعهداتی دارد؟
در مورد اجور معوقه در پاراگراف قبلی توضیحاتی ارائه شد. اما مستاجر یک ملک در مورد اجور معوقه چه تعهداتی دارد و پرداخت آن باید به چه صورت انجام شود؟
در ماده 490 قانون مدنی این مورد صراحتا ذکر شده است که مستاجر یک ملک باید مال الاجاره را در موعد های مقرر که بین خود و موجر مشخص شده است پرداخت کند. در صورتی که مستاجر مال الاجاره را پرداخت نکند باید این مبلغ را به صورت نقدا به موجر بپردازد. تاریخی که بین موجر و مستاجر برای پرداخت اجاره بها مشخص می شود، مستاجر باید اجاره ملک را در همان تاریخ پرداخت کند در نظر داشته باشید که پرداخت مال الاجاره پیش از موعد مقرر بر ذمه مستاجر نیست. اصولا در اجاره نامه ها علاوه بر اینکه مبلغ اجاره بها مقرر می شود زمان پرداخت آن که بر عهده مستاجر نیز می باشد، باید مشخص باشد. اجاره نامه را می توانید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید. در نظر داشته باشید زمانی که قرارداد بسته می شود مستاجر مکلف است که اجاره بها را در هر صورت پرداخت کند. زمان پرداخت اجاره بها به توافق طرفین بستگی دارد و می تواند به صورت ماهانه یا سالانه مقرر شود. نکته ای که در این مورد وجود دارد این است که اعسار مستاجر نمی تواند مانعی برای پرداخت اجاره بها باشد و در هر صورت طبق قرارداد این موضوع بر ذمه مستاجر خواهد بود. این مورد باعث می شود که موجر بتواند حق فسخ اجاره نامه را داشته باشد. در نظر داشته باشید که موجر می تواند با توجه به خیار تخلف از شرط، مال الاجاره را در زمان مشخصی که در قرارداد ذکر شده است، مورد استناد قرار دهد. امتناع از پرداخت مال الاجاره از طرف مستاجر، تعدی از شرط محسوب می شود و این اختیار را به موجر می دهد که قرارداد را فسخ نماید.
دعوای مطالبه اجور معوقه برای موجر:
باید گفت که قرارداد اجاره با انقضا مدت زمان اجاره نامه پایان می یابد و این روند طبیعی این قرارداد است. از طرفی روش های پرداخت مال الاجاره نیز بستگی به طرفین دارد که در مورد آن توضیح داده شد. پرداخت اجاره بها نیز به توافق طرفین بستگی دارد که می تواند یا به حساب شخصی موجر واریز شود و رسید بانکی دریافت کرد یا اینکه به صورت نقدی، مستاجر مال الاجاره را به موجر پرداخت کند و در مقابل رسید دریافت کند. این روش ها نیز به بستگی به طرفین دارد و هیچ الزامی به انتخاب روش خاصی برای آن ها وجود ندارد.
مرجع قضایی صالح:
برای بررسی نحوه مطالبه و البته وصول اجور معوقه یک دادگاه صالح باید به آن رسیدگی کند که موجو می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را در مرجع صالح مطرح کند. در نظر داشته باشید که اگر اجور معوقه جمعا به مبلغ200 میلیون ریال معادل 20 میلیون تومان باشد، برای رسیدگی به آن مرجع صالح برای این دعوی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این دادخواست در شورای حل اختلاف شهری که ملک در آن واقع است مطرح شده و مورد بررسی قرار می گیرد. در نتیجه باید گفت که طرح دعوی باید در شهری باشد که ملک در آنجا واقع است و محل زندگی و سکونت موجر مطرح نیست. از طرفی اگر اجور معوقه بیشتر از مبلغ 20 میلیون تومان باشد، موجر باید به دادگاه مراجعه نماید و دعوای مطالبه اجور معوقه را پیگیری کند. در نتیجه باید گفت که از نظر اینکه این دعوی باید در کدام مرجع صالح مطرح شود بستگی به محل وقوع ملک و مبلغ اجور معوقه دارد. اما در حالت کلی دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک شایستگی رسیدگی به این دعوی را دارد.
نکات مهم در مورد دعوای مطالبه اجور معوقه:
اگر مال الاجاره قسط بندی شود، تا زمانی که موعد پرداخت آن طبق قرارداد سر نرسد بر ذمه مستاجر مستقر نخواهد شد، از طرفی اگر مستاجر از دنیا برود این مبلغ حال نمی شود.
زمانی که اجاره نامه منعقد می شود مستاجر ملزم به پرداخت مال الاجاره می شود و این موضوع اصلا ربطی به این ندارد که آیا مستاجر از ملک استیجاری خود استفاده کرده است یا خیر؟ و این مورد ربطی به موجر ندارد و مال الاجاره باید طبق قرارداد به موجر پرداخت شود، مگر اینکه موجر از حق خود صرف نظر کند.
اگر ملک در زمان قرارداد و در طی آن غیر قابل استفاده و یا تلف شود، مستاجر از پرداخت مال الاجاره زمان باقی مانده بری می شود.
از دیگر مواردی که در این زمینه وجود دارد، این است که موجر می تواند علاوه بر دعوای مطالبه اجور معوقه، شارژ ساختمان و یا هزینه هایی مانند آب، برق، گاز و .. را از مستاجر خود مطالبه کند.
