بسیاری از اصطلاحات حقوقی برای اینکه قابل فهم شوند، نیاز به توضیح دارند. در این نوشتار ما در مورد حق شفعه در ملک مشاع توضیحاتی ارائه می دهیم. آیا با این اصطلاح آشنا هستید؟ آیا می دانید که حق شفعه برای چه املاک یا موقعیت هایی ایجاد می شود؟ در واقع باید گفت که حق شفعه در مورد املاک مشاعی ایجاد می شود که برای یکی از طرفین نسبت به شریک خود وجود دارد.
ملک مشاعی به چه املاکی گفته می شود؟
پیش از آن که با حق شفعه در ملک مشاع آشنا شوید، باید بدانید که ملک مشاعی به چه املاکی گفته می شود؟ در ماده 571 قانون مدنی املاک مشاعی به این صورت تعریف می شوند: اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه. اگر بخواهیم به صورت جزئی تر این موضوع را بیان کنیم باید گفت که اشاعه یعنی سهیم بودن چند فرد در مالکیت یک ملک یا سود یک معامله یا قرارداد. از نظر قانونی در اموال مشاع سهم هر کدام از شرکا مشخص و معین است و از همه نظر این افراد با یکدیگر شریک هستند. حق اشاعه به طور خلاصه به نام شرکت در یک مال یا ملک یا سود هر چیزی تعریف می شود.
از نظر قانون مدنی شرکت به دو صورت تعریف می شود:
- اختیاری
- قهری شناخته
شرکت را می توان در مورد اموال غیرمنقول و منقول یک فرد تعریف کرد. شرکت اختیاری یا قهری در مورد اموال و املاک غیرمنقول به اشکال مختلفی تعریف می شود.
منظور از شرکت اختیاری چیست؟
شرکت اختیاری زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که اموال غیرمنقول مانند زمین یا ساختمان، خانه و هر ملکی از این قبیل، در بین دو یا چند نفر به صورت شراکتی است. البته زمانی که افراد می توانند از طریق هبه یک مال را در تملک خود داشته باشند، نیز شامل همین موضوع شرکت اختیاری است.
منظور از شرکت قهری چیست؟
شرکت قهری برای زمانی استفاده می شود که دو یا چند نفر یک ملک را از طریق ارث با هم شریک می شوند.
حق شفعه چیست؟
حق شفعه در ملک مشاع در واقع طبق ماده 808 قانون مدنی به زمانی گفته می شود که یک مال غیرمنقول که قابل تقسیم شدن است و از طرفی بین دو نفر مشترک است، از طرف یکی از مالکین به دیگری انتقال پیدا می کند. در این میان اگر یکی از افراد که قصد فروش سهم خود را به نفری غیر از شریک خود دارد، شریک می تواند قیمت ملک را بپردازد و ملک مذکور را تملک کند. این حق را در اصطلاحات حقوقی حق شفعه می گویند. صاحب این حق را شفیع می نامند. در واقع می توان گفت حق شفعه برای فروش املاک غیرمنقول می باشد که این حق در اموال منقول جایی ندارد. حق شفعه در ملک مشاع بین دو شریک برای یکی از طرفین ایجاد می شود که می تواند سهم فروشنده را خریداری نماید. در نظر داشته باشید که این حق نمی تواند بین شریک برقرار شود و برای املاکی اتفاق می افتد که دو مالک دارند.
از جمله مشخصات حق شفعه در ملک مشاع می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- حق شفعه در ملک مشاع مختص اموال غیرمنقول است که می تواند شامل زمین، ساختمان، خانه و … باشد.
- حق شفعه در ملک مشاع برای اموال غیرمنقولی است که بتوان آن ها را تقسیم کرد.
- اشاره شد که حق شفعه در ملک مشاع تنها زمانی به وجود می آید که بین دو نفر مشترک باشد. در نتیجه اگر یک ملک بین سه نفر یا بیشتر مشترک باشد، حق شفعه برای هیچ فردی به وجود نمی آید.
- در مال غیرمنقولی که دو مالک دارد، یکی از شرکا مال را بفروشد.
- حق شفعه در ملک مشاع باعث می شود ملکی که دو مالک دارد، تنها تصمیم گیرنده در آن فروشنده نباشد و شریک دیگر نیز بتواند از حق شفعه برای تصرف مابقی ملک در ازای پرداخت مبلغ بهره‌مند شود.
نکات مهم در مورد حق شفعه در ملک مشاع:
- شاید با خود به این موضوع فکر کنید که آیا حق شفعه می تواند به دیگری انتقال پیدا کند یا خیر؟ در واقع باید گفت که این حق قابل انتقال به غیر است و می تواند از طریق ارث به وراث انتقال پیدا کند.
- در مورد فوری بودن و نبودن حق شفعه باید گفت که این حق فوریت دارد و دقیقا زمانی که شریک ملک مشاعی می خواهد سهم خود را به فروش برساند، باید توسط شریک دیگری که حق شفعه دارد، آن را اجرا کند.
- اگر بنا یا باغ را به فروش برسانید و یا هر چیزی مانند این موارد، از جمله زمین کشاورزی، اگر بدون زمین فروخته شوند، این موارد مشمول حق شفعه نمی شوند.
- حق شفعه فقط در مورد معاملات بیع انجام می شود، در نتیجه اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به صورت هبه و چیزی شبیه به آن در حق فرد دیگری انتقال بدهد، این موضوع برای فرد دیگر حق شفعه ایجاد نمی کند.
- شاید برای شما سوال پیش آید که ملک مشاعی که حق شفعه دارد می تواند برای مهریه زن قرار داده شود. در این مورد زن می تواند تصمیم به اعمال یا عدم اعمال حق شفعه بگیرد.
- اگر یکی از شرکا خواستار حق شفعه باشد، باید این حق به طرفیت شریک مشاعی و خریدار سهم مشاعی مطرح شود.
- در مورد حق شفعه در دادگاه های حقوقی باید گفت که این حق در دسته بندی دعاوی مالی قرار می گیرد و در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، قابل پیگیری است.
اخذ حق شفعه در ملک مشاع:
زمانی که یک ملک یا مال مشاعی باشد، با اموال و املاک مفروز از نظر قانونی متفاوت است. برای مثال با توجه به ماده قانونی 581 از قانون مدنی، اگر یکی از شرکا بدون اذن شریک دیگر و یا خارج از حدود اذن خویش تصرفی در ملک انجام دهد، این تصرف از نظر قانونی فضولی است و در نتیجه تابع احکام این نوع معاملات خواهد شد. این جمله بدین معنی است که اگر شرکا معامله را قبول نکنند معامله باطل خواهد بود و تا زمانی که شرکا معامله را تنفیذ نکنند، معامله صحیح نیست. مطابق با قانون ثبت اسناد کشور در املاک مشاعی، برای هر کدام از شرکا نسبت به سهمی که از ملک دارند، یک سند مالکیت صادر خواهد شد. افراز ملک برای فروش سهم هر یک از شرکا کار فروش را تسهیل می کند.
