فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر

در این نوشتار در مورد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر توضیحاتی ارائه می دهیم. در هر زمانی یکی از طرفین می توانند پیش از موعد مقرر در خواست فسخ  قرار داد اجاره نامه را داشته باشند و این موضوع کاملا با توجه به مفاد قرارداد اتفاق می افتد.

در نظر داشته باشید که فسخ قرارداد اجاره می تواند بلافاصله بعد از انعقاد قرارداد یا در هر زمان دیگری پیش از اتمام زمان اجاره نامه باشد. اما شاید با خود این فکر را کنید که هر کدام از طرفین می توانند بدون هیچ دلیل خاصی اجاره نامه را فسخ نمایند؟

از شرایط فسخ قرارداد می توان چه مواردی را نام برد؟ تحت چه شرایطی موجر یا مستاجر می توانند اجاره نامه را فسخ نمایند؟ خسارتی که از فسخ اجاره نامه ممکن است وارد شود، بر عهده کدام یک از طرفین است و آن را چگونه محاسبه می کنند؟ این مقاله مختص فسخ اجاره از سوی موجر می باشد.

اجاره نامه چیست؟

اجاره نامه نوعی از قرارداد است که بین دو طرف یعنی مستاجر و موجر منعقد می شود. این قرارداد را می توان نوعی عقد دانست که می تواند در بنگاه های املاک و یا دفاتر اسناد رسمی بین طرفین منعقد شود. در این قرارداد ممکن است بنا بر دلایلی مستاجر یا موجر پشیمان شده و تصمیم به فسخ قرارداد اجاره بگیرند. بنابراین مطابق شرایط و موارد ذیل فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر اتفاق می افتد.

آیا فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر ممکن است؟

برای فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر و رهن یک ملک یا منزل قوانینی وجود دارد که با توافق طرفین و البته به صورت قانونی تبیین می شود. در حالت کلی باید گفت که فسخ اجاره نامه زمانی است که یکی از طرفین یعنی موجر یا مستاجر تصمیم می گیرد پیش از موعد تعیین شده، بنا بر دلایل قانونی و موجه به قرارداد پایان دهد. قانون به دلیل اینکه هر فردی به صورت جداگانه تصمیم نگیرد و به دلیل اینکه هیچ گونه هرج و مرج و بی قانونی رخ ندهد، شرایط و قوانینی را برای فسخ اجاره نامه تعیین کرده است. در نظر داشته باشید که قوانین فسخ برای مستاجر و موجر متفاوت است. برای اینکه با شرایط فسخ اجاره از سوی موجر آشنا شوید موارد ذیل را مطالعه فرمایید.

قوانین فسخ اجاره نامه:

در پاراگراف قبلی اشاره شد که برای فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر یا مستاجر قوانینی در نظر گرفته شده است که این موارد در اجاره نامه ذکر می شود. زمانی که این موارد در اجاره نامه ذکر می شود طرفین باید کاملا از آن آگاه باشند و با وجود اطلاع از آن، قرارداد را امضا کنند. شرط گذاری که شامل موارد فسخ می شود، به فرد شرط گذار این اجازه را می دهد که با رجوع به این شرایط، قرارداد اجاره نامه را فسخ کند. بنابراین فسخ اجاره از سوی موجر اتفاق می افتد. ماده 369 قانون مدنی فسخ قرارداد اجاره نامه را با استفاده از خیارات زیر امکان پذیر می کند:

• خیار شرط
• خیار عیب
• خیار تعذر تسلیم
• خیار تخلف از وصف
• خیار تخلف شرط

قانون خیارات فسخ در سال 1356 در ماده 14 قانون روابط بین موجر و مستاجر ذکر شده است که در مورد شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نیز توضیحاتی ارائه شده است. خیاراتی که در بالا ذکر شد هر کدام برای طرفین یا یکی از مستاجر یا موجر امکان پذیر است.

شرط خیار:

به شرطی گفته می شد که در قرارداد اجاره نامه و البته هر قرارداد دیگری به یکی از طرفین قرارداد و یا شخص ثالث دیگری این اجازه را می دهد که در مدت زمان معین توانایی فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر را داشته باشد.

شرط خیار تعذر تسلیم:

این خیار در صورتی است که یکی از طرفین یعنی یا موجر یا مستاجر، تفاوتی ندارد، یکی از آن ها به تعهداتی که در اجاره نامه ذکر شده است، عمل نکند و این موضوع به طرف دیگر قرارداد این امکان را می دهد که قرارداد را فسخ نماید.

خیار عیب:

اگر عیب و نقصی در ملک یا منزل وجود داشته باشد و این موضوع در زمان قرارداد از مستاجر پنهان شده باشد و در این مورد هیچ توافق یا صحبتی نشده باشد، به مستاجر اجاره فسخ اجاره نامه را می دهد.

خیار تخلف از شرط:

زمانی که قرارداد اجاره نامه بسته می شود، شروطی که در این قرارداد تعیین شده است، طرفین را ملزم می کند که به آن پایبند باشند. اگر یکی از طرفین به این تعهدات عمل نکند، طرف دیگر می تواند اجاره نامه را فسخ نماید. می توان گفت در این مورد فسخ اجاره از سوی موجر اتفاق می افتد.

خیار تخلف از وصف:

این خیار نیز به مستاجر اجازه فسخ قرارداد را می دهد. این شرط برای زمانی است که بعد از انعقاد قرارداد اجاره نامه مشخص شود، ملک با مبلغ پرداختی متفاوت است. بنابراین فسخ اجاره از سوی موجر در این مورد رخ نمی دهد.

پیشنهاد می کنیم مقالات ذیل را بخوانید و در صورت داشتن هرگونه سوالی با شماره 09122724813 تماس حاصل نمایید.

وکیل ملکی در تهران

نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمانها چگونه انجام می شود؟

آیا می توان صلح عمری ملک بدون سند انجام داد؟

در چه مواردی موجر می تواند قرارداد را فسخ کند؟

همانطور که می دانید موجر همان صاحب‌خانه است که ملک خود را به مستاجر رهن و اجاره می دهد. در مواردی موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید. از جمله موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر به ترتیب زیر است:

• باید در نظر داشته باشید که از جمله شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر این است که باید این موارد در اجاره نامه ذکر شده باشند.
• اگر مستاجر بیشتر از یک هفته در پرداخت اجاره طبق موعد مقرر تاخیر داشته باشد، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
• اگر مستاجر بدون اینکه به موجر اطلاع دهد، ملک را در اختیار دیگری قرار دهد، صاحب خانه می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
• اگر مستاجر ملک مسکونی را بدون اجازه موجر کرایه یا رهن دهد، موجر می تواند قرارداد اجاره نامه را فسخ نماید. واگذاری ملک به دیگری بدون اجازه مالک خلاف قانون است و به همین موجب موجر می تواند قرارداد را فسخ نماید.
• اگر مستاجر ملک را به عنوان یک ملک مسکونی اجاره می کند باید برای سکونت خانواده یا فرد مورد استفاده قرار بگیرد. اگر مستاجر از ملک مسکونی به عنوان یک ملک تجاری استفاده کند، خلاف مفاد قرار داد است و موجر می تواند پیش از موعد مقرر قرارداد اجاره نامه را فسخ نماید.
• در طول سکونت مستاجر در ملک ممکن است خانه یا ملک نیاز به تعمیراتی داشته باشد که اصولا بر عهده موجر است، مگر اینکه در این مورد توافقاتی انجام شده باشد. مستاجر نمی تواند به موجر اجازه ندهد که وارد خانه شود و تعمیرات لازم را انجام دهد، مگر در مواردی که دلایل موجهی برای این کار داشته باشد. در این مورد موجر می تواند قرارداد اجاره نامه را فسخ نماید.
• در برخی قرارداد ها مستاجر موظف است که برخی امورات مربوط به منزل را انجام دهد یا اگر نیازی به تعمیرات باشد طبق قرارداد بر عهده مستاجر است. اگر مستاجر در این مورد اهمال ورزد و کوتاهی کند، موجر می تواند به دلیل آسیبی که به منزل و ملک او وارد شده است، قرارداد اجاره نامه را پیش از موعد مشخص شده فسخ نماید.